«Нестабильный курс доллара и очередная волна релокации». Как сдать квартиру в Беларуси, если вы уехали за границу

19 июня 2022 в 1655656920
«Зеркало»

Для некоторых из уехавших за границу белорусов сейчас актуально, как сдать свою квартиру. Можно ли это сделать удаленно? Как уплатить налог? Издание Office Life вместе с экспертом разобралось, какие шаги придется сделать арендодателю на удаленке и какие нюансы обязательно нужно учесть.

Сразу же возникает вопрос, оставили ли при выезде за границу кому-то нотариально заверенную доверенность на право распоряжения своим имуществом. Если нет, плохая новость: легально - с регистрацией договора и уплатой налогов - сдавать квартиру вы не можете. Чтобы недвижимость не простаивала, можно пустить в нее пожить друзей или родственников, условно «за коммуналку», но получать доход от сдачи в наем в этом случае будет незаконно.

Если же доверенность есть (или будет) - все в порядке: ваш доверитель сможет провести все необходимые процедуры и без вас.

- Очень часто владельцы, планируя уехать, оставляют доверенность, например, пожилым родителям - и хорошо, если они хотя бы живут в том же городе, где расположена квартира, - рассказывает руководитель отдела аренды жилья группы компаний «Твоя столица» Маргарита Почицкая. - Из опыта могу сказать, что это совсем неудачный вариант. Найти жильцов и, собственно, сдать квартиру - это не конечная цель, а только начало длинного пути доверителя.

Эксперт советует передавать свои полномочия по сдаче в аренду тому, кому вы, конечно, в первую очередь доверяете. Но очень важно, чтобы это был еще и активный, стрессоустойчивый и готовый к решению возможных проблем в любое время дня и ночи (а значит, живущий в том же городе) человек. Это может быть близкий друг или родственник трудоспособного возраста. И не думайте, что ему «почти ничего не придется делать» - а вы справитесь сами онлайн.

- Делить ответственность за отношения с жильцами между собственником и доверителем - не самый удачный вариант, - советует Маргарита Почицкая. - Иногда собственник из-за границы активно участвует в «собеседовании» кандидатов, принимает от них платежи за квартиру и т.д. Но на деле для всех сторон лучше, когда для решения всех вопросов у арендаторов есть одно контактное лицо. Сдача недвижимости в аренду по доверенности - уже настолько отработанная в нашей стране практика, что, поверьте, физическое отсутствие собственника никого не пугает.

Для поиска жильцов доверитель может обратиться в агентство недвижимости или же разместить объявление на всех возможных площадках для аренды жилья. Он должен быть готов ответить на все вопросы, связанные с квартирой, и организовать просмотры.

- Важно понимать: сейчас ситуация на рынке такова, что условия диктуют арендаторы, - поясняет эксперт. - Если в 2019 году на одну минскую квартиру претендовали в среднем два арендатора и выбирал собственник, то в 2022-м ситуация полностью перевернулась - и теперь на одного арендатора претендуют пять свободных квартир. Так что тем, кто сдает квартиру, стоит быть более гибким.

Как составить и зарегистрировать договор аренды

Перекос на рынке арендного жилья, поясняет эксперт, начался еще в 2020 году на фоне пандемии коронавируса и закрытых границ. В конце 2020-го - начале 2021 года на рынок вышли квартиры уехавших в «первую волну» за границу белорусов. На протяжении 2021 года релокация и отъезд продолжались - этот процесс был плавным, но достаточно массовым, квартир на рынке все прибывало. Весна 2022 года, по словам эксперта, окончательно изменила все в сфере: здесь случились и нестабильный курс доллара, и очередная волна релокации состоятельной части как собственников, так и арендаторов.

- К сожалению, мы продолжаем наблюдать арендодателей, застрявших в «старых», привычных ценах. Мой совет: хорошо промониторьте рынок на предмет актуальной стоимости аналогичных квартир - и будьте готовы уступать запросам потенциальных арендаторов. Иначе можете их потерять.

Когда жильцы найдутся, нужно в письменной форме в трех экземплярах составить договор аренды - между арендатором и доверителем, действующим от имени собственника.

В нем эксперт советует прописать все возможные нюансы:

• зафиксировать все имущество, которое есть в квартире, описать его состояние (дефекты или их отсутствие), приложить фото всех помещений и предметов интерьера;
• прописать, чего в квартире делать нельзя: например, курить, содержать определенных животных, подселять других людей на постоянной основе и т.д.;
• определить, кто решает возникающие бытовые вопросы - например, ремонтирует потекший кран или неисправный холодильник, - и кто за это платит;
• уточнить в договоре сумму и даты оплаты аренды и коммунальных услуг, порядок проведения расчетов - например, наличными или на карту, а также размер пени за просрочку платежей;
• если квартиру снимают студенты, не имеющие собственного стабильного дохода, договор можно (и это, говорит эксперт, распространенная практика) заключить с их родителями.

Составленный и подписанный договор нужно зарегистрировать в территориальном - по районам Минска - расчетно-справочном центре. Один экземпляр останется там, еще по одному - у доверителя и арендатора.

Для регистрации также понадобятся доверенность от собственника квартиры, заявление от доверителя, его паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность, техпаспорт квартиры и документ, который подтверждает право собственности на нее.

Как заплатить налог

Если собственник за границей, платить по доверенности налог за его недвижимость тоже придется доверителю.

После регистрации договора в расчетно-справочном центре придется сходить в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. Там понадобятся паспорт, копии договора найма и техпаспорта квартиры, а также выписка из лицевого счета (ее выдают в РСЦ).

Платить налог нужно ежемесячно, сумма фиксированная: в Минске за каждую комнату сдающейся в аренду квартиры надо уплатить по 36,8 рубля, в регионах суммы чуть поменьше.

Важно: налог на сдачу квартиры платит исключительно арендодатель, перекладывать эту обязанность на арендаторов незаконно.