IT-компании в Минске охладели к офисам: площади аренды снизились вдвое, а спрос упал в десять раз
8 февраля 2023 в 1675841940
«Зеркало»
IT-компании за два года почти в два раза сократили площадь арендуемых офисов в Минске и свою долю на рынке, посчитали в консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», пишет Dev.by. Потребность айтишников в офисах пока сохраняется, но она минимальная: спрос упал в 10 раз.
По оценкам «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», в 2020 году в Минске IT-компании занимали более 430 тысяч кв. метров офисных площадей, в начале 2021 года - 408 тысяч кв. метров, а сейчас - только 200−220 тысяч кв. метров. Это чуть более 20% всего рынка офисной недвижимости (общее предложение офисов в Минске на январь этого года превышало 1 миллион кв. метров). Хотя еще два года назад доля была около 40%. А если рассматривать только новые качественные объекты, которые вводились в последние 3−5 лет, то в них на IT-сектор приходилось порядка 70% от всех арендованных площадей.
Доля IT-сектора сократилась в основном из-за крупных компаний. EPAM за 2021−2022 годы освободил около 80 тысяч кв. метров офисных площадей в 5+ бизнес-центрах, или почти 70% от занимаемых офисов. Wargaming за два года освободил 23 тысячи кв. метров офисов, Itransition - более 14 тысяч, iTechArt Group - 3 тысячи.
Как следствие, в 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости. Вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения.
Во многом именно из-за ухода айтишников в бизнес-центрах резко выросла вакантность (количество пустующих площадей). Если в 2020 году в Минске пустовали 3,8% всех офисных площадей (36 тысяч кв. метров), то к концу 2022 года уже 19,5% площадей (200+ тысяч кв. метров или в 4 раза больше).
Но в этом году аналитики «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» не ожидают большого исхода IT-компаний из бизнес-центров.
- Многие IT-компании, которые планировали или приняли в 2022 году одномоментно такое решение, уже освободили офисные площади. В этом году большого оттока не предвидится. Некоторые IT-компании оставили за собой незначительные офисные площади (около 100−200 кв. м), несмотря на релокацию основного персонала.
IT-компаниям все еще нужны офисы?
Несмотря на отказ многих IT-компаний от офисов (сокращение площадей), от айтишников есть запросы на аренду, но объемы небольшие.
- За последние годы количественный запрос офисных площадей снизился примерно в 8 раз в относительном выражении и более 10 раз в абсолютном. До 2020 года около 60−80% всех запросов на офисные площади поступало от IT-сектора, а суммарный спрос в моменте оценивался в 80−100 тысяч кв. метров. Сейчас это не более 10−20% запросов при суммарном неудовлетворенном спросе 10−15 тысяч кв. метров.
Как правило, запросы компаний связаны с оптимизацией занимаемых площадей в меньшую сторону и/или на более комфортные условия.
Основные критерии выбора офисов:
- Невысокая (в рынке) ставка аренды;
- Свежий ремонт и предпочтение площадям с мебелью;
- Современные инженерные системы;
- Лояльный арендодатель - требование от серьезных арендаторов, на себе переживших все «удовольствия» от переговоров с собственниками, не желающими идти на уступки в 2020-2022 годах;
- Хорошая локация;
- Достаточное количество парковочных мест;
- Площадь, как правило, небольшая - 100−200 кв. метров.
Сейчас арендаторы могут найти вакантный офис с лучшими локацией, ремонтом и сервисом по аналогичной, а в некоторых случаях по более низкой ставке.
При этом арендодатели, чтобы удержать или привлечь арендаторов, в том числе из IT, расширяют перечень дополнительных услуг, которые они готовы предоставить:
- арендные каникулы даже в помещениях с уже готовым ремонтом, порой на длительные сроки (как, например, в БЦ «Орлан», где арендные каникулы предоставляются на 6 месяцев, помещения с отделкой);
- участие в затратах на переезд;
- готовность поучаствовать в ремонте помещений;
- гибкость в сроках договора.
А что со ставками?
По сравнению с началом 2022 года средние ставки аренды для качественных офисов снизились более чем на 40%.
Сейчас стоимость аренды офисов в бизнес-центрах класса В1 составляет 5−14 евро за кв. метр (без НДС и эксплуатационных расходов), в офисов класса В2 - 4−12 евро за кв. метр.
Читайте также
10 историй, как «валят» айтишников на технических интервью
«Ненавижу компанию за это». Как и зачем айтишники работают по 12−16 часов
«В ИT моя зарплата была бы ниже». Программисты сменили профессию и не жалеют