«Пользоваться моментом». Эксперты рассказали, что происходит с продажей и покупкой квартир (и сделали прогноз, что будет дальше)

3 июня 2023 в 1685806080
«Зеркало»

Май - начало дачного сезона, и в это время наблюдается повышенная активность на рынке загородной недвижимости. А что в это время происходит с квартирами? И есть ли связь между ситуацией на рынке загородной недвижимости и на рынке квартир? Realt.by спросил у экспертов, как прошел май на рынке вторички и новостроек.

«Количество кредитных сделок выросло до 32%»

Замначальника отдела консалтинга и аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев отмечает: единственное, что объединяет покупателей квартир и загородки, - это интерес к кредитам. В остальном же никакой взаимосвязи нет.

- Стоит понимать, что это абсолютно разные целевые аудитории. Покупка квартиры и покупка дачи никак не пересекаются. Квартира - эта необходимость, и ее часто покупают в том случае, если устали жить в однушке с ребенком или в двушке с двумя детьми (здесь у каждого свои запросы). На квартиру часто собирают деньги десятилетиями. Покупка такой недвижимости - это в прямом смысле необходимость. А загородную недвижимость чаще всего приобретают для увеличения комфорта, когда уже закрыта потребность в квартире. Но у обеих этих групп покупателей мы замечаем весьма активный интерес к кредитам.

Например, на вторичке в мае доля кредитных сделок выросла до 32% - и это высокий показатель.

- Такие цифры были характерны для 2019 года, когда процентные ставки держались на уровне 14,5% годовых. То время запомнилось всем как спокойное - покупатели не боялись активно брать кредиты. В следующие годы доля кредитных сделок опускалась до 4% и редко превышала 17%.

В настоящее время сыграла роль в том числе и снизившаяся ставка рефинансирования. Иногда от тех, кто еще не задумывался о покупке квартиры, можно услышать: а кто там знает об этой ставке? Но на самом деле это совершенно не так. Для тех, кому близка тема покупки недвижимости, ставка рефинансирования - вполне себе понятный индикатор. Они знают, что если ставка уменьшается, то падают и процентные ставки по кредитам, и наоборот. И вообще, факт снижения ставки рефинансирования расценивается покупателями как позитивный.

Однако несмотря на большой процент кредитных сделок и достаточно высокую активность покупателей общий уровень спроса на квартиры в мае ниже на 10−12% мая прошлого года.

- Итоговое количество сделок, по нашим предположениям, будет на уровне октября прошлого года - порядка полутора тысяч (сейчас, по предварительным данным НКА, в мае 1453 сделки. - Прим. Realt.by).

По стоимости мы вышли на абсолютное плато - нет ни подорожания, ни удешевления объектов. Приблизительно на прежнем уровне остается процент торга - около 4,5% и срок продажи. Это все показатели стабильно активного рынка. Например, меньший показатель по скидке наблюдался на уровне 2,5−3,2% в конце весны 2018 года. В прошлом месяце мы отмечали, что 35% всех сделок совершаются менее чем за две недели. Сейчас этот показатель достигает 36%. Одна из причин ускорения сделок - подешевевшие кредиты.

«Роста цен не предвидится»

- За этот год немного подорожали новостройки. Застройщики стараются удерживать цену за квадратный метр, потому что небольшое изменение цены за «квадрат» может сказаться на окупаемости всего проекта. В связи с этим покупатели продолжают ориентироваться на вторичное жилье. Плюс к стоимости они опасаются, что их дом может превратиться в долгострой, - говорит специалист по операциям с недвижимостью «Центра недвижимости Моя 7Я» Наталья Гапутина.

- На рынке вторичного жилья в этом месяце особых изменений нет. На рынке всегда присутствуют объекты по завышенным ценам, но их стоимость опускается до уровня рынка - иногда на это уходит неделя, а порой требуется и более долгий промежуток времени - от месяца до трех. Если подкорректировать стоимость, такого периода достаточно, чтобы продать квартиру.

Как и другие эксперты, Наталья замечает, что многие покупатели берут кредиты.

- Еще месяца три назад я бы сказала, что каждая третья сделка - с кредитом. Теперь же можно говорить о каждой второй.

По наблюдениям Натальи, около 5% тех, кто продает вторичку, делают это для того, чтобы купить загородную недвижимость.

- Чаще всего это молодые люди около 30 лет. Они настроены на загородную жизнь.

Есть и обратный момент. Нередки случаи продажи недостроя с целью приобретения квартиры в Минске, часто в этом случае вкладываются в новостройку.

Вопрос, который всегда волнует и покупателей и продавцов: что будет с ценами?

- Роста цен на вторичное жилье не предвидится: сейчас нет факторов, которые бы повлияли на увеличение цен.

Еще одна особенность, о которой говорит специалист, - покупатели стараются приобретать квартиры с готовым ремонтом.

- Купить квартиру с готовым ремонтом гораздо выгоднее, чем делать ремонт самостоятельно. Это обусловлено и стоимостью стройматериалов, и сложностью их приобретения.

«Выросло количество сделок с квартирами дороже ста тысяч долларов»

Агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» Светлана Никитюк называет майский рынок квартир очень активным.

- Как я и говорила в прошлом месяце, мы вышли на плато и остаемся на этом же уровне: цены стабильные и достаточно высокие. При этом количество сделок значительное.

Обычно, отмечает Светлана, исходя из данных Национального кадастрового агентства по Минску, сделок с квартирами выше ста тысяч долларов - в среднем до 10% в месяц.

- В мае же этот показатель вырос и достигает практически 15%. Можно говорить, что ожил рынок достаточно дорогой недвижимости.

- С учетом снижающихся ставок по кредитам предполагаю, что в ближайший месяц рынок будет оставаться таким же энергичным.

И хотя в аналитике Realt мы видим, что понемногу растет средняя цена в объявлениях в рекламе, я бы не советовала собственникам вторички повышать стоимость. Сейчас внушительные цены на новостройки поддерживают рынок вторичной недвижимости. Но если в скором времени откроется новый крупный проект (я имею в виду Северный берег), то увеличится предложение квартир в новых домах по конкурентным ценам. И, естественно, стоимость менее привлекательных квартир в старом жилом фонде начнет снижаться. Также стоит учесть, что реальные доходы населения снижаются, и в долгосрочной перспективе это отразится на суммах по сделкам. Поэтому я бы рекомендовала собственникам квартир не стоять в рекламе с завышенными ожиданиями, а «пользоваться моментом», обращаться к специалистам, приводить стоимость своей недвижимости к рыночной и продаваться.