«Сначала называла цену на тысячу-две долларов ниже, потом осмелела». Как белоруска поменяла недвижимость в райцентре на квартиру в Минске

14 октября 2023 в 1697313000
«Зеркало»

Задумываясь о том, как переехать самим или как перевезти пожилых родителей из небольшого города в столицу, мы часто переживаем за масштабы необходимых действий. И уже в процессе понимаем, что главное - сделать первый шаг: составить план и следовать ему. Вдохновляющую историю своего переезда с продажей недвижимости в районном центре и покупкой квартиры в Минске Myfin.by рассказала 66-летняя Елена.

Причины переезда

- После смерти мужа мне остались дом его родителей и наша квартира в районном центре Гомельской области. Старший сын живет в Минске, второй - в Смолевичах, дочь - в Германии, все занятые, приезжали ко мне не очень часто. Родственников в родном городе тоже уже не оставалось. А в Минске, кроме сыновей, еще брат с семьей и несколько двоюродных сестер. На семейном совете решили, что продаем дом и квартиру - и покупаем мне квартиру в Минске. Договорились, что покупаем квартиру так, чтобы вписаться в сумму за проданную недвижимость. Дети у меня живут нормально, но никто не шикует, у всех есть уже по двое своих детей, которых нужно поставить на ноги. У меня дополнительных накоплений тоже особо нет.

Мне сначала это все казалось нереальным. Но маленькими шагами осуществили это план без привлечения со своей стороны агентств по недвижимости. Хотя при покупке в Минске пришлось оплатить услуги агентства, через которое продавалась квартира.

Но, конечно, без помощи детей я бы не решилась на такое. Дети сразу разделили свои направления: дочь выставляла объявления о продаже имущества в интернете, позже искала приемлемые варианты квартиры в Минске, сыновья продумывали условия сделок, ездили со мной на просмотры квартир, помогали перевезти вещи.

Все процессы заняли 8 месяцев с декабря, когда на продажу выставили дом, по июль, когда купили квартиру в Минске, плюс еще больше месяца ушло на косметический ремонт.

Продажа недвижимости в райцентре

- Так как в доме никто не жил, его решили продавать первым. Дочь выставила его в декабре на продажу на одном из популярных сайтов, размещающих такие объявления. Дом у нас был в хорошем районе, площадью немного больше 70 кв. м, крепкий, но несовременный, построенный в начале 60-х годов, с участком в 8 соток, баней. В доме никто постоянно не жил лет 15, но летом мы регулярно проводили там время. Цену поставили 27 тысяч долларов, ориентируясь на другие аналогичные предложения, отбросив совсем нереально высокие цены, которые хотели некоторые продавцы. Пару месяцев не было ни одного звонка, снизили цену до 25 тысяч, потом до 23.

И в марте появились реальные покупатели: молодая семья с 2 маленькими детьми, которые хотели именно дом, а жили в квартире с родителями жены. С ними мы сошлись на цене 21 800 долларов (307 долларов за 1 кв. м). Часть денег покупатели нам оплатили наличными, я при них внесла их на мой валютный счет в банке, заодно проверив валюту, а часть - кредитом в белорусских рублях, в сумме, которую мы рассчитали из остатка в долларах и договорного курса. На них мы сразу купили доллары и положили на тот же счет.

И сразу в марте выставили на продажу четырехкомнатную квартиру (71 кв. м) в кирпичном доме постройки конца 80-х, в хорошем районе, прямо во дворе школа и детский сад, красивый вид из окон. Она была аккуратная, но ни «евроремонта», ни пластиковых окон - обычная квартира советских времен.

Тоже проанализировали все объявления о продаже квартир с аналогичными параметрами. Поставили первоначально цену 41 009 долларов (577 долларов за 1 кв. м). Звонили только риелторы с предложением продавать ее через агентства. В этот раз мы долго не ждали и уже через 2 недели начали постепенно снижать цену. Когда цена стала 35 000 долларов, люди стали понемногу интересоваться. И уже в мае на первый просмотр снова пришла молодая семья с двумя маленькими детьми. В итоге я продала ее за 34 200 долларов (481 доллар за кв. м). У ребят были российские рубли, так как муж работает в России.

Мы заранее договорились с одним из банков, так как сумма приличная и в банке могло не быть возможностей для проведения сделки спонтанно, и оплату сделали так: покупатели в этом банке обменяли российские рубли на белорусские, отдали нам белорусские рубли в сумме, соответствующей эквиваленту цены по договору, мы сразу же купили валюту, положили на счет с возможностью снять эти деньги в любом филиале банка.

В договор на продажу квартиры мы включили условие, что передача квартиры покупателю производится не позднее 45 дней с момента оплаты. Это очень помогло в относительно спокойном ритме найти подходящую квартиру в Минске и перевезти туда вещи.

Поиск и покупка в Минске: осматривали варианты подороже и торговались

- Начиная процесс покупки, я определилась в требованиях к квартире и цене: однушка или двушка (но двушка в приоритете) в кирпичном доме, самый верхний этаж, удобное транспортное сообщение, не окраина, хорошая инфраструктура рядом, 52 тысячи долларов. Сразу скажу, что лимит по стоимости мы немного превысили.

В фильтрах на сайтах, где искали квартиры, поставили 55 000 долларов, рассчитывая на торг. С учетом невысокой платежеспособности в выборку в основном попали хрущевки очень разного состояния. Основная масса квартир продавалась через агентства.

Большой плюс в процессе покупки и возможности торга - наличие полной суммы денег на руках и прямая покупка. Продавцу не нужно было ждать, как это бывает при оплате кредитом или при цепочке покупок и продаж. Это дало возможность торговаться. Сначала я называла цену на тысячу-две долларов ниже, а потом осмелела. Мы стали осматривать варианты стоимостью ближе к 60 тысячам долларов, и я лихо сбрасывала до приемлемой для меня суммы. Большинство сразу отвечали "нет", а некоторые думали и предлагали свою альтернативу, близкую к моему варианту.

Основная масса квартир продавалась через агентства недвижимости. Общение с агентами чаще всего было приятным, т.к. в их задачу входит продать квартиру. Особенно они рады покупателям, имеющим всю сумму денег сразу. Мы просмотрели порядка 40 квартир. Из интересного в просмотрах:

• Один раз агент не пришла на просмотр и даже не отвечала на звонки. Пока мы ее ждали возле дома, я поняла, что мне совсем не нравится атмосфера во дворе дома. Поэтому мы не сильно опечалились необязательности агента и не пытались ее найти или пожаловаться агентству, в котором она работала.
• На бульваре Шевченко квартира не по бросовой цене была просто в ужасающем состоянии. Видимо, поэтому в объявлении не было фото квартиры, только фото дома и двора, а агент по телефону говорил уклончиво, непонятно на что надеясь при просмотре.
• Квартира в районе ул. Захарова очень понравилась, уже была мысль остановиться на ней. Но, поговорив с соседями, узнала, что на 5-м этаже живет восемь собак, часть из которых регулярно лает и воет, что в нескольких квартирах, в том числе прямо через стенку от «моей», регулярно дебоширят.

В итоге осталось 3 варианта:

• Однокомнатная квартира на Волоха: 34 м², первоначальная цена - 45 000 долларов, согласились на 42 000 (1200 долларов за кв. м), минут 20 пешком до станций метро «Молодежная» и «Грушевка», зеленый район, относительно неплохой ремонт - можно было сразу заехать и жить. В этом варианте мне нравилось, что у меня еще остается приличная сумма денег, но после большой квартиры я не представляла, как жить в однокомнатной, когда там так мало простора.
• Двухкомнатная хрущевка в Тракторозаводском поселке: 46 м², первоначальная цена - 56 000 долларов, согласились на 55 000, до метро пару остановок на автобусе или 15−20 минут пешком, вполне хороший современный ремонт. Здесь не очень нравилась планировка, типичная для хрущевок, - узкие вытянутые комнаты.
• Двухкомнатная сталинка в Тракторозаводском поселке: 45 м², первоначальная цена 59 500 долларов, согласились на 54 000 (1200 долларов за кв. м), 5 минут до метро, трамвая, толстенные стены, ремонта не было фактически, но и не убитая совсем, новые пластиковые окна, железная дверь. Эта, несмотря на весьма плачевное состояние полов, ванной и стен, сразу нам всем понравилась: высокие потолки больше 3 м, лепнина, квадратные комнаты, большие окна, много света, рядом очень разнообразная инфраструктура (даже бассейн через дорогу) и транспорт, которым легко добраться.

На последней квартире я и остановилась. Самый минимальный ремонт (ламинат на пол, новые обои, покраска потолка, замена труб и косметические решения в ванной) обошелся в около 3000 долларов.

Взаимодействие с агентствами по продаже недвижимости

Свою недвижимость я продала самостоятельно с помощью детей (фактически они продумывали условия сделок и приезжали непосредственно на саму сделку с покупателями), не пользуясь никакими услугами агентств недвижимости. На мой взгляд, у продавца недвижимости меньше волнительных нюансов - в основном это передача денег.

Покупая квартиру, мы тоже не собирались пользоваться услугами агентов. Искали все только самостоятельно. А вот продавец квартиры, которую мы покупали в Минске, продавал ее через агентство недвижимости. Я очень переживала, чтобы не купить квартиру с проблемами по прежним собственникам. Поэтому мне было даже спокойнее, что есть тройная проверка: сын-юрист просмотрел все документы, плюс риелтор в агентстве и нотариус также отслеживали эти вопросы. Но при этом агентство и мне предложило оплатить все свои услуги для покупателя, как если бы я пришла к ним предварительно и заключила договор на поиск мне квартиры.

Плюсы от работы агентства при покупке квартиры:

• лишняя проверка взглядом юриста истории квартиры;
• договоренность в агентстве по госрегистрации (БРТИ) на определенное время, что позволило не сидеть в очереди;
• договоренность в одном из банков на «безопасный платеж» - услуга банков с индивидуальными курсами: на каждой стороне сделки открывают по два счета (валютный и рублевый), покупатель кладет деньги на свой валютный счет, их переводят в рублевый по индивидуальному курсу, перечисляют на рублевый счет продавца, а потом по тому же курсу переводят в доллары. За услугу заплатили около 160 рублей. Это существенно ниже, чем если сдать-купить валюту в рамках обычного обмена валют. И у продавца нет опасений взять валюту прямо из рук покупателя и попасться на нарушении законодательства. Хотя о такой услуге в банке можно договориться и самостоятельно.

Минус: стоимость услуг, которую они предъявили, учитывая, что я не обращалась к ним изначально для поиска квартиры, а все это они делают и для продавца, который к ним реально обратился и тоже оплачивает их услуги.

Сын объяснил, что большинство навязываемых услуг агентства можно оспорить и отказаться от них, но я приняла решение хотя бы на это не тратить свои нервы, раз мне так понравилась квартира и продавец согласился на отличную скидку. Где-то подспудно сидела мысль, что агентство может из вредности неправильно преподнести информацию продавцу, и он со своей стороны откажется продавать мне по оговоренной цене. Поэтому при заключении предварительного договора я согласилась и на оплату всех услуг агентства для покупателя.

Что в итоге?

• Затраченное время - 9 месяцев.
• Дом и квартиру в райцентре мы продали в сумме за 56 000 долларов, покупка квартиры в Минске плюс ее ремонт - 57 000 долларов.
• Переезд - это было лучшее решение в моей ситуации. Жить ближе к родным гораздо легче и веселее.
• Все реально, особенно когда есть помощь. Одна я бы на такое вряд ли решилась. Если бы решалась одна, то только с помощью агентств, чтобы поберечь свои нервы. Помощь агентства, конечно, не гарантирует, что все будет в ажуре, но как минимум спокойнее.
• При выборе квартиры стоит поговорить с соседями, несколько вечеров погулять во дворе. И непосредственно при выборе варианта смотреть не только на цену квартиры, но и на свои ощущения в ней, ее потенциал - пусть будет немного дороже, но то, что нравится, и в лучшем месте.

Я уже год живу в новой квартире и просто наслаждаюсь, очень рада, что не остановилась на хрущевке, пусть и с лучшим ремонтом. Мои дети и внуки, когда приходят, говорят, что у нее классная атмосфера, много воздуха и света. А вот про соседей все равно больше узнаешь, когда уже живешь с ними. И это не всегда приятные сюрпризы.