«Компания уехала, или боятся политических преследований». Эксперт дал советы, что делать тем, кто хочет купить или продать квартиру

21 ноября 2023 в 1700566320
«Зеркало»

Из областных центров Гродно стал самым популярным городом среди покупателей жилой недвижимости в третьем квартале этого года. Абсолютным лидером же традиционно остается Минск, где за эти месяцы купили на 3% больше жилья, чем в прошлом квартале. Подробнее о ситуации на рынке жилья поговорили с агентом по операциям с недвижимостью одной из белорусских компаний.

Спрос на жилье все еще высокий

По данным Национального кадастрового агентства, в Минске в третьем квартале пользовались спросом однокомнатные квартиры. Они составили 46% от общего количества сделок, 33% - это было двухкомнатные квартиры и 18% - трехкомнатные. В областных центрах однокомнатные стоят на втором месте по популярности, но на них пришлась только треть от всех сделок. Лидируют двухкомнатные, продажи которых составили 41% от всех сделок.

Эдуард (имя изменено из соображений безопасности) работает агентом по операциям с недвижимостью в одной из белорусских профильных компаний. Он поделился с «Зеркалом» своим видением ситуации на рынке жилой недвижимости.

Главной причиной возросшего спроса на жилую недвижимость в Минске специалист называет растущую доступность кредитов. По его словам, люди активно кредитовались для покупки недвижимости с самого начала этого года - и чем более выгодными становились такие банковские займы, тем больше активизировался рынок. «Люди понимают, что это выгодно», - объясняет представитель отрасли.

Это же условие главной причиной оживленности на рынке называют в Национальном кадастровом агентстве. А также подтверждают аналитики агентства недвижимости «Твоя столица». «Высокий объем заключенных сделок поддерживается банковскими кредитами - сейчас их привлекают порядка 30% покупателей», - пишут они.

Вместе с ростом спроса поднимались и ценники на жилье. В областных центрах средняя стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 2%. В Минске больше всего подорожал метр в трехкомнатных квартирах - аж на 12%, следом идут однокомнатные с ростом ценника на 4%, а стоимость двухкомнатных в среднем выросла на 1%.

- Первыми [рост спроса] почувствовали застройщики - они еще в конце прошлого года начали поднимать цены на строящиеся и готовые квартиры. В этом году этот процесс продолжился, соответственно, отреагировала и вторичка. Условно, если в прошлом году цена на однушку была у застройщика от 30 тысяч долларов, то сейчас дешевле 40 тысяч не найти, - говорит Эдуард.

Этот процесс пока не сильно затронул новое жилье с ремонтом, уточняет агент.

- Квартиры в застройке прилично подорожали. Но при этом квартиры с ремонтом повышение цены еще не отыграли. Перекос произошел настолько, что у меня, например, была продана квартира без отделки на более чем 100 "квадратов" почти за 200 тысяч долларов, при этом можно найти квартиру на 100+ "квадратов" с готовым свежим ремонтом за те же деньги, а то и дешевле.

Портрет покупателя: больше покупают в кредит

- Всегда есть люди, которые расширяются, и есть те, кто, наоборот, уменьшает количество метров. В этом и есть плюс рынка недвижимости - жилье всегда либо продается, либо покупается, - говорит Эдуард. - Портрет покупателя не особенно меняется. Всегда это: поженились люди - купили маленькую квартиру, родили ребенка - купили побольше, второго - еще больше. Потом дети разъехались, и уже идет либо на снижение количества метров, либо кому-то из детей остается жилье, а родители покупают себе поменьше. Единственное, какое отличие я сейчас заметил, это что стало больше кредитных денег.

Кто может показать хороший официальный доход, идет в банк и берет кредит на жилье, продолжает представитель отрасли.

- Тут же что арендовать, что выплачивать кредит на жилье. Да, вначале будет дороже, но через годы… Кто 20 лет назад брал кредит на жилье, то помнит, какие тогда были цены, сколько стоила валюта, и как это сейчас. Когда у нас рубль стоял на месте? Вот буквально последние пару лет он как-то держался, а так он обычно долго на месте не стоит, а, наоборот, быстро падает.

Есть среди покупателей и иностранцы, но, по мнению агента по операциям с недвижимостью, они не делают погоды на рынке.

- И раньше было такое, что жилье покупали иностранцы. Например, выходцы с Ближнего Востока, у которых тут свой бизнес, покупают в основном в центре. Район Национальной библиотеки почему-то больше притягивает людей из России. Но это единичные сделки. Условно, на 2000 сделок, например, пять квартир купят россияне. Это не сильно что-то меняет на рынке.

Портрет продавца: Уехавшие избавляются от недвижимости

Опираясь на свою практику, Эдуард говорит, что среди продавцов стало больше людей, для которых перепродажа жилья стала коммерческим занятием: «Купили, сделали ремонт, перепродали».

- Всегда есть те, кто хочет купить квартиру сразу с ремонтом. Поэтому и стали появляться люди, которые занимаются именно ремонтом и перепродажей. У них своя бригада, налажен весь процесс. С одной стороны, так и люди, проводя ремонт одновременно в десятках квартир, ну, соответственно, не простаивают, с другой стороны, нормально на этом зарабатывают, - говорит специалист.

Еще одно наблюдение из его практики - рост проданного жилья людьми, которые уехали из Беларуси. Он уточняет: они не меняют кардинально ситуацию на рынке, но среди его клиентов таких стало больше. Часто это люди, которые уезжают «в силу обстоятельств», потому что «либо компания уехала, либо боятся политических преследований». Нередко они продают «не прямо двушку где-то в спальном районе, а уже что-то посерьезнее: в новом доме большой площади, где вложились в хороший ремонт либо только в застройке».

Стоит ли сейчас покупать жилье - мнение представителя рынка недвижимости

Эдуард предупреждает: однозначного совета у него нет, потому что «никто не знает, что будет завтра».

- Абстрагируясь от своих интересов, могу сказать, что не знаю, что будет дальше. Рынок растет, логично сказать «покупайте сейчас, потому что завтра будет дороже». Но, извините, в наших реалиях завтра отменят кредиты - будет дешевле, начнется война - будет дешевле, начнется очередной политический кризис - опять будет дешевле, - говорит специалист. - Что будет? Бог его знает. Следует решать в моменте. Обращайтесь в риелторскую компанию, к надежным людям, кого вы знаете, о ком слышали, - они решат, выгодно ли совершать сделку сейчас. Но даже если так, бог его знает, что будет потом. У меня были люди, которые год назад продавали жилье выгодно, но сейчас оно бы ушло гораздо дороже. Но кто знал, что будет так? Могло же быть наоборот.

Кроме общественно-политической и экономической ситуации, представитель отрасли обращает внимание на неизвестность перспектив относительно дешевых кредитов.

- Уже сейчас Нацбанк возмущается, что люди много кредитуются. Будет ли политическое руководство считать позицию Нацбанка стоящей внимания? Чем это закончится? - рассуждает Эдуард, но уточняет: - Для тех, кто за границей и у кого есть жилье, у меня совет есть. Лучше продавайте сейчас, потому что уже один указ вышел (указ, запрещающих уехавшим менять паспорта и оформлять некоторые другие документы за границей. - Прим. ред.), соответственно, на упрощение условий надеяться не стоит. Скорее, все будет идти к ужесточению, потому что если уже преследуют, то будут искать, как доколупаться дальше.

- Что же касается тех, кто живет в стране, повторюсь, как себя дальше поведет рынок - никто не знает. Опять-таки, обычно сначала люди продают свое жилье, а потом покупают другое. В этом случае не так сильно важен момент, потому что если растет цена на недвижимость, то она вырастет и на ту, что вы продаете, и на ту, что покупаете, - и наоборот при снижении цены. А дельта будет не сильно отличаться, - продолжает агент по операциям с недвижимостью. - Но лично я сторонник того, чтобы у меня лучше была какая-то сумма на руках, с ней можно куда-то и уехать в случае чего. С квартирой особо не уедешь. Но это мое личное мнение, основанное на бэкграунде.