Что происходит на рынке недвижимости и почему в ближайшее время ситуация может измениться. Экспертка пояснила

31 мая 2024 в 1717145340
«Зеркало»

На фоне активно растущих реальных зарплат, доступных кредитов и адаптации к новым экономическим реалиям население начало строить среднесрочные планы. Это отражается на состоянии рынка недвижимости. Что на нем происходит и каковы прогнозы на ближайшее время, рассказала старшая научная сотрудница BEROC Анастасия Лузгина в новом выпуске «Экспертного взгляда».

Спрос на недвижимость растет - люди активнее берут кредиты

Связь увеличения доходов с ростом спроса на рынке недвижимости видна по покупке населением новых квартир за собственные средства: в первом квартале этого года на такие сделки приходилось 64,1% сделок против 62,3% за такой же период 2023-го.

«Объясняется это просто: когда у людей появляется больше денег и они начинают себя чувствовать более уверенно, а также имеют возможность взять кредит на недостающую сумму, это может влиять на решение о покупке жилья», - пишет экономистка Анастасия Лузгина.

В то же время аналитик отмечает, что доля строительства за счет банковских кредитов снизилась: с 22,9% в первые три месяца прошлого года до 15,7% в первом квартале этого. Но произошло это из-за сокращения льготных кредитов: в прошлом году за счет таких займов было введено в эксплуатацию 9,7% жилья, а в этом - 2,8%. Кредитование на рыночных условиях при этом выросло.

То есть увеличение зарплат и доступность кредитов повысили уверенность людей в материальной стабильности, несмотря на существующие экономические риски. На это же в определенной степени влияет жесткое регулирование цен, которое добавляет эмоционального спокойствия населению, что не должно быть резкого скачка цен. В результате люди стали чаще заключать долгосрочные кредитные договоры.

Строительство не поспевает за ростом спроса

В то же время, как показывает статистика, рост спроса на жилье не сопровождается увеличением объемов его строительства. В первом квартале 2024 года объем вложенных в жилищное строительство средств составил 89,8% к тому же периоду 2023-го.

Ввод нового жилья снизился: в январе на 63,7% от уровня прошлого года. Объем введенных многоквартирных энергоэффективных домов составил 96,9% к первому кварталу 2023-го. «В целом пока мы не наблюдаем восстановления объемов введения нового жилья даже к уровню 2022 года», - отмечает экономистка.

Анастасия Лузгина подчеркивает, что сократился именно ввод в эксплуатацию жилья, которое строится с господдержкой через льготные кредиты или государственные субсидии по коммерческим кредитам. Если в первом квартале 2023-го снижение было на 17% к тому же периоду 2022-го, то в январе - марте 2024-го - падение на 30,4% к тому же периоду прошлого года. К тому же доля такого жилья в общем объеме новостроек снизилась с 42,6% до 33%. Это может быть связано с низкими ценами на квадратные метры таких домов и квартир, что делает проекты невыгодными для инвесторов.

Однако видно, что параллельно существенно растет строительство арендного жилья: в январе - марте этого года произошел рост в 2,7 раза по отношению тому же периоду 2023-го. Хотя его доля пока остается на уровне 10%. «Следовательно, мы можем говорить, что в то время, как строительство квартир для нуждающихся в собственность сократилось, в качестве альтернативы государство ведет политику расширения фонда арендного жилья», - объясняет экспертка.

Чего ждать на рынке жилой недвижимости в этом году

Перспективы рынка жилой недвижимости будут зависеть от действий правительства и общей экономической ситуации, говорится в анализе. Ситуация может меняться от месяца к месяцу. Но, скорее всего, условия для поддержания повышенного спроса сохранятся.

В то же время, по оценке экономистки, возможно некоторое замедление темпов роста зарплат. Это может случиться из-за финансовых проблем компаний, которые связаны с жестким регулированием цен и дефицитом кадров. «Чтобы помочь организациям, правительство может пойти на смягчение регулирования цен. Это приведет к ускорению инфляции и замедлению динамики роста заработной платы. В таком случае материальное положение людей перестанет улучшаться прежними темпами. Это, в свою очередь, повлияет на рынок недвижимости», - пишет Анастасия Лузгина.

Аналитик не исключает вариант перехода к более жесткой денежно-кредитной политике с активным повышением ставок. Это охладило бы рынок недвижимости. «Впрочем, не думаю, что это наиболее вероятный сценарий, так как правительство также заинтересовано в росте отрасли строительства. А пока же по жилищному строительству мы видим отрицательные показатели. Так что более вероятно, что со стороны властей также сохранится стремление оживить рынок, в том числе за счет кредитной активности», - заключает экспертка.

Напомним, Нацбанк видит риски девальвации и скачка цен из-за повышенного спроса на кредиты.