«Минск потерял 20% покупателей». Эксперт — о том, что происходит с продажей квартир (и дал прогноз, что будет дальше)

9 октября 2024 в 1728477060
«Зеркало»

Сентябрь на рынке недвижимости в Минске немного уступает по сделкам августовским показателям. Все просто: цены на жилье растут, увеличились ставки по кредитам, нуждающимся изменили условия кредитования. Эксперты говорят, что новые вводные существенно повлияют на рынок. Часть продавцов потеряет одну большую категорию покупателей. При этом часть собственников сейчас могут продать квартиру по цене выше рыночной. Такой анализ приводится на сайте агентства недвижимости «Твоя столица».

По данным Национального кадастрового агентства, в сентябре в Минске было зарегистрировано 1606 сделок по купле-продаже квартир. По-прежнему однушки пользуются большей популярностью - это тренд, который зародился еще летом. Сентябрьские показатели оказались ниже, чем в предыдущие месяцы, хотя обычно осенью начинается вторая волна активности на рынке. Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев связывает это с тем, что покупатели приближаются к материальной планке, которую уже не смогут перепрыгнуть.

- Несколько месяцев назад мы говорили, что сейчас время для продавцов, но не для всех. Это по-прежнему так и есть, только благоприятное время может скоро закончиться, и поэтому если стоит задача продать максимально выгодно, то стоит поторопиться. Как это сделать? Для начала определить, насколько ваша квартира соответствует покупательским предпочтениям. Условно все выставленные на продажу квартиры можно разделить на три группы - исходя из их востребованности. Именно она определяет, насколько продавец может рассчитывать на максимизацию стоимости и быструю продажу.

Первая группа - это самые ликвидные квартиры, которые находятся в свежих домах, до десяти лет, рядом с метро или в локациях с развитой инфраструктурой. Здесь места общего пользования пребывают в хорошем состоянии. В самих квартирах сделан хороший ремонт. По сути, они являются идеальной альтернативой новостройке. У продавцов таких объектов есть возможность продать их по цене выше среднерыночной.

Находятся в топе спроса и квартиры в домах до 20 лет, если жилье также имеет хороший ремонт, дом выглядит аккуратным, общая территория ухоженная.

Во вторую группу входят квартиры, которые продаются по средней цене. Плюс ко всему, по ним может быть торг. Такие варианты могут требовать косметического ремонта, но не глобального, наподобие замены оконных проемов, дверей, всей сантехники и т. д. Если говорить про новостройки, то в квартире должна быть сделана чистовая отделка, а ее локация - привлекательной.

- В двух этих группах покупатели стараются сэкономить не за счет стоимости квартиры, а проведения ремонта. Они находят баланс по стоимости и состоянию квартиры. В уставших объектах нельзя спрогнозировать точный бюджет и время, которые человек потратит на то, чтобы привести жилье в порядок. По сути, если покупается аккуратная и ухоженная с ремонтом квартира, то покупатели просто включают ремонт в сумму кредита и растягивают выплаты на 20 лет. А благодаря нестарому возрасту здания объект остается таким же заманчивым на рынке, как и новостройки.

В третью группу входят квартиры со стоимостью ниже средней по рынку. У их продавцов нет возможности рассчитывать на рост цены. Это те квартиры, где требуются масштабные изменения, да еще и в домах без капитального ремонта; в домах с очень уставшими местами общего пользования, на последних этажах без лифтов, вдали от инфраструктуры и др. Если эти факторы можно соотнести с выставляемой квартирой, то нужно быть аккуратными при ценообразовании. Подобные продавцы в группе риска.

- Повторюсь, цены на квартиры сейчас растут не из-за роста доходов, а из-за того, что покупатели хотят сэкономить на ремонте. Однако продавцам нужно понимать, что такая ситуация не будет продолжаться всегда. Сейчас самое лучшее время для решения жилищного вопроса. Но для этого осталось три месяца до конца года. Обычно этот период связан с изменениями: например, меняются курс доллара, условия кредитования и другое. Продавцам нужно успеть обезопасить себя от рисков и продать по максимальной цене.

Изменения на рынке произошли уже сейчас. Во-первых, поднялись ставки по кредитам - 16−17% годовых. Даже один процент весомо бьет по ежемесячному бюджету.

- Покупатели приближаются к планке, которую они не смогут перепрыгнуть и морально, и материально. Показатели по продажам хорошие, но они стали ниже. Скажем так: людям хочется, но не можется.

Постепенно начинает влиять на рынок и еще одно нововведение. Нуждающиеся, которым было доступно льготное кредитование, пользовались этой возможностью, покупая жилье в столице, а не у себя в регионе. Сейчас условия изменили - кредитные средства ты можешь тратить только там, где стоишь на очереди.

- Получается, что Минск теряет около 20% покупателей. То есть пострадали продавцы немного второй и в основном третьей группы квартир-хрущевок, брежневок, панелек 70-х годов. Они потеряли значительную часть спроса. Сейчас около 35% объектов покупают при поддержке кредитов, а еще месяц-два назад эта цифра была 40%. Если ставка дальше пойдет вверх или увеличится курс доллара, спросу не на чем будет стоять.

Поэтому, пока есть возможность взять кредит, есть спрос, сейчас лучшее время для покупателей и продавцов решить свои нужды, считает специалист.

- Нужно грамотно формировать стоимость. Не забывать про безопасность: проверять историю квартиры с момента ее появления.