«Доля покупателей из регионов достигла небывалого масштаба». Что происходит на рынке квартир Минска
2 ноября 2022 в 1667406120
Realt.by, ⠀
Риэлтеры рассчитывали, что активный спрос на рынке квартир возникнет именно в октябре. Но бума так и не случилось. Это подтверждают предварительные данные Национального кадастрового агентства, согласно которым в октябре совершено 1456 сделок купли-продажи, что на сто меньше, чем в сентябре. При этом эксперты отмечают, что белорусы все больше выбирают квартиры с ремонтом, а столичной недвижимостью все активнее интересуются покупатели из регионов. Обо всем этом подробно - в материале Realt.by.
«Люди решают жилищный вопрос вопреки ситуации»
Не секрет, что с начала лета на рынке наблюдается активный спрос на квартиры. В прошлый раз заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев отмечал, что текущий год уже побил рекорд предыдущего по количеству сделок.
- Подобный рост специалисты видели в 2017-ом году, когда кредиты снизились на 15%, зарплаты росли вверх. В те времена и рынок развивался, что отражалось на активном спросе и подстегнуло цены. Сегодня ситуация абсолютно противоположная. Тогда откуда такой интерес к жилой недвижимости? Мы провели опросы среди потенциальных покупателей и вот, что получились. В настоящее время на мотивацию людей к покупке жилья действует совокупность факторов. Стресс-события текущего года и прошлых лет своей частотой и многообразием очень морально закалили белорусов, что на сегодня позволяет нашим соотечественникам ранжировать приоритеты очень рационально. В результате, покупатели рассуждают следующим образом: во-первых, международные поездки, в том числе и туризм, стали дорогими и невыгодными для многих белорусов; во-вторых, рынок автопрома тоже просел, так как из-за санкций и роста российского рубля даже самая простая машина подорожала до небес; в-третьих, бытовую технику и все подобное в свое время белорусы уже закупили. В результате всего этого, у людей появляется возможность пустить не потраченные средства на более важные приобретения - то есть, на покупку первой или более просторной квартиры. Ведь наших соотечественников все еще волнует вопрос сохранности сбережений. А улучшение жилищных условий, это также вложение средств в наиболее стабильный актив - жилье. Кроме того не редки случаи покупки просто еще одной квартиры - на будущее для детей, а пока они растут, квартира возвращает вложенные в ее покупку средства за счет сдачи в аренду.
Здесь важно сделать ремарку. В прошлом году белорусы больше покупали дополнительную квартиру. И чаще всего приобретали они ее в новостройках или еще на стадии строительства дома. А сейчас люди в целях сохранения средств улучшают свои жилищные условия. Например, есть двушка в каком-нибудь старом доме, но они понимают, что могут взять трешку в более свежем объекте.
- По нашим месячным данным доля покупателей из регионов уже третий месяц находится на весьма высоком уровне - 25%. Для сравнения - в предыдущие годы она редко когда поднималась выше 17% в общем объеме.
Что касается цен в общем объеме сделок по итогам месяца, которые зафиксированы по Минску, на 2% присутствует определенный плюс в стоимости квадратного метра.
- Люди стали приобретать больше квартир, которые требуют меньше вложений в ремонт. В апреле-мае по сравнению с сегодняшним днем достаточно много было продано объектов по самой низкой стоимости. Это была естественная реакция покупателей рынка на стрессовые моменты, что происходили в мире. Они выбирали такие квартиры, чтобы в ситуации недостатка средств, все же успеть купить квартиру любой ценой, в частности, минимизировать стоимость покупки за счет проведения ремонта своими силами. Кроме того, покупатели были нацелены уйти из арендного жилья в любое свое. Сейчас же, когда обменный курс валют стабилизировался, а стоимость проведения ремонта за счет подорожания материалов и их наличия абсолютно не прогнозируема, покупатели уже более рационально подходят к выбору состояния квартиры. Они взвешивают, что им обойдется в итоге выгоднее в последующем: предлагающаяся по минимальным ценам, но при этом сильно уставшая и требующая непрогнозируемо-больших вложений квартира, или стоящая дороже, но при этом нуждающаяся лишь в косметическом недорогом ремонте квартира. Схожая ситуация наблюдается и в загородной недвижимости.
На сегодняшний день рынок вторички достиг стабильности. По словам Андрея, плато отмечается с прошлого месяца и оно лишь укрепилось в октябре. А вот 2% поднятия цен лишь иллюстрирует то, что было приобретено больше аккуратных квартир.
- Что ждать в дальнейшем? Мы будем жить в такой обстановке и с такими ценами до момента изменения ситуации во внешнеполитической и экономической деятельности страны. Например, если поднимется доллар США, то покупатель замрет на определенное время и тем самым вынудит пойти продавцов на снижение цен. Или же кредитование сузиться, что также снизит покупательскую способность. Сейчас у нас по-прежнему стабильно 15−17% клиентов продолжают брать кредит на покупку вторички. Люди стараются решать свой жилищный вопрос изо всех сил не благодаря ситуации, которая сложилась, а скорее вопреки ей.
«Многие дождались цен, которые подъемны»
Независимый эксперт Наталья Литовская считает, что цены в октябре на вторичном рынке просели, но не во всех типах домов одинаково.
- По-прежнему держатся цены в монолитно-каркасных домах, построенных после 2012-го. К концу октября в продаже стали появляться квартиры в панельных домах «льготного бума» - построенных 2007−2010-м - по цене ниже, чем в 2016-2017 годах. В двухкомнатных там уже можно увидеть цену квадратного метра в тысячу и даже ниже.
По наблюдениям Натальи, многие дождались цен, которые подъемны. Сейчас самое время для желающих улучшить жилищные условия - продать что-то поменьше, купить что-то побольше. Разница в цене однокомнатной и двухкомнатной квартиры на падающем рынке существенно сокращается. Если раньше она достигала 20−30 тысяч, сейчас можно уложиться в 10−15 тысяч, отмечает специалист.
- Легче стало обзавестись жильем в Минске и покупателям из регионов. Там цены относительно стабильны. И если традиционно метр в областном центре стоил как 0,5 метра в Минске, теперь коэффициент ближе к 0,8.
Наталья говорит, что на повышенную активность покупателей отреагировали цены в строящихся домах. Но это ненадолго.
- Снижение цен на вторичном рынке всегда тянет за собой цены новостроек.
«В ноябре не будет высокой активности»
Агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк и ее коллеги разницы в показателях сентября и октября особо не заметили. Все тот же интерес к квартирам среднего ценового диапазона до 80 тысяч долларов и низкий спрос на недвижимость выше 100 тысяч долларов. Единственное отличие, в октябре значительно снизился спрос на долевое строительство. В остальном риэлторы получили идентичное количество сделок.
-С ентябрь всегда был более сложным, сказывается суета и хлопоты, связанные с началом учебного года, дачники возвращаются в город, многие успевают переболеть первыми простудными заболеваниями - все это притормаживает активность покупателей. В октябре же интерес к квартирам возвращался. В этом году эти осенние месяцы практически идентичны, то есть отложенного спроса не было.
- Интересная ситуация этой осенью сформировалась вокруг двух и трехкомнатных квартир. Двухкомнатные квартиры активно покупали, и в какой-то момент на рынке стало не хватать недорогих вариантов. Я бы сказала, что на них цены где-то и поднялись. Поэтому покупатели переключили своё внимание к недорогим трёшкам. Обычно количество сделок с трехкомнатными квартирами гораздо меньше, чем с двухкомнатными, но в прошлом месяце их было продано практически одинаковое количество. И в октябре мы наблюдаем схожую ситуацию.
Что касается выбора в пользу студии или полноценной однушки, то первые больше пользуются популярностью у молодежи.
Светлана отмечает, что судя по внесенным задаткам, скорее всего и ноябрь не отметится высокой активностью.
«В ноябре и декабре сделок будет больше»
Риэлтор «АН Гарант Недвижимость» Виктория Колосовская отметила, что в агентстве по количеству сделок октябрь прошел лучше предыдущего месяца. Также стало больше покупателей с кредитом и стройсбережениями.
- В этом месяце интересовались недвижимостью в Минске молодые люди и иногородние покупатели. Увеличился спрос и со стороны россиян на процентов 5−10. В основном клиенты смотрят на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Эксперт также уверяет, что белорусы стали быстрее принимать решение. Поэтому в ноябре и декабре сделок будет больше, так как люди любят завершать дела до наступления нового года.