Ставка рефинансирования снижается четвертый раз за год. Как это повлияет на цены на квартиры

29 апреля 2023 в 1682748840
Realt.by, ⠀

С 2 мая ставка рефинансирования снижается до 10%, а вместе с ней снова подешевеют и кредиты. Это четвертое снижение с начала 2023 года. За это время ставка рефинансирования уменьшилась на 2 пункта - с 12% до 10%. Как это отражается на рынке недвижимости, Realt спросил у экспертов.

«Можно ожидать несущественного подорожания»

При снижении или росте ставки рефинансирования специалисты постоянно слышат вопрос, как это повлияет на рынок недвижимости, говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.

- Изменение ставки рефинансирования напрямую оказывает влияние на рынок жилья, потому что корректирует ставки кредитов на недвижимость, а с 2017 года кредитование - неотъемлемый атрибут для многих покупателей. Сейчас, когда банки выдают кредиты под 16%, на вторичном рынке мы фиксируем около 19−20% кредитных сделок - это значительный процент. Когда ставки по кредитам поднимались, количество кредитных сделок падало до 5%.

Андрей отмечает, что снижение ставки рефинансирования, а вслед за ней и кредитных ставок влияет на покупателей не только с точки зрения финансов, но и с психологической.

- Покупатель квартиры присматривается, выбирает и наблюдает за тем, что происходит на рынке как минимум 30 дней, а может быть до полугода и больше. Если за этот период он замечает, что ставки по кредитам снижаются, расценивает это как положительный фактор. В детали покупатель не вдается, но считает, что ситуация улучшается, а значит, спешит с приобретением жилья - с кредитом или без.

Эксперт говорит о двух сценариях, возможных при снижении ставки рефинансирования. Первый - ставка снижается, а курс доллара остается на текущем уровне и не превышает отметку в три рубля.

- Обменный курс доллара - наиболее понятный фактор, влияющий на ценообразование на рынке жилья. Напомню, что стоимость жилья у нас формируется в валюте и если курс увеличивается, то растет и стоимость в белорусских рублях - причем необоснованно с точки зрения рыночных законов спроса и предложения. А если необоснованно, то значит, стоимость в долларах нуждается в снижении.

При удешевлении кредитов количество сделок будет увеличиваться. Но речь идет о незначительном увеличении: все-таки ситуация с доходами не столь радужная, и чтобы заметить существенное увеличение, кредитные ставки должны уменьшится не на 1 пункт, а как минимум на пять. Кроме этого, должны способствовать и другие факторы.

Однако спрос при таком сценарии будет подпитываться. Можно ожидать увеличения спроса на несколько процентов.

- Все будет зависеть от динамики снижения. К примеру, когда ставка выросла на 6 пунктов, то кредитный спрос снизился наполовину. Плюс нужно понимать, что изменения можно заметить только через несколько месяцев.

Что касается цен, специалист считает, что при таком сценарии возможен незначительный рост цен, но в лучшем случае по итогам полугодия.

- Речь идет о повышении на несколько процентов, но только по прошествии достаточного времени, чтобы изменения успели подействовать на покупателей (спрос), и это успело отразится на ценах продавцов (предложении). При этом продавцам надо понимать, что одно дело, их желания, а другое - реальность. А она такова, что большое предложение квартир не позволит продавцам интенсивно повышать цены. В противном случае это приведет к тому, что с рынка начнут вымываться самые дешевые предложения, а дорогие - продаваться только после снижения на них цен.

При втором сценарии ставка рефинансирования снижается, а доллар растет.

- В этом случае на одной чаше весов у нас удешевление кредитов, а на другой - подорожание квартир в белорусских рублях из-за курса доллара. В этом случае все будет зависеть от того, как сильно будет расти доллар и на сколько будут снижаться ставки по кредитам. Такая ситуация будет создавать баланс и укреплять спрос. Когда доллар растет, спрос снижается или замирает. И в этом случае продавцы вынуждены идти на снижение. А если при этом будут доступные кредиты, покупатели будут просить скидку не так настойчиво, и это будет поддерживать спрос от существенной просадки и будет влиять на стабильность цен.

«До конца года на вторичке может быть и плюс 3−7 тысяч долларов»

- Рост количества сделок с привлечением кредитов начался, когда ставки снизились до 17% годовых. Даже такая ставка - уже подъемная для тех, кто хотел бы докредитоваться. Но правило простое: чем ниже ставка, тем больше людей могут себе позволить взять кредит, - комментирует независимый эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская.

Нужно понимать, что белорусы именно докредитовываются - случаи, когда кредит берут на 90% стоимости квартиры, единичные. Сколько одолжит банк, зависит от официальной зарплаты кредитополучателя. А зарплаты у нас, что бы ни показывала статистика, все же невысокие.

Типичная сделка с привлечением кредита - это когда есть 30−40 тысяч долларов (что-то уже продано - квартира в регионе, наследственная однушка, своя однушка в хрущевке, дача), есть какие-то накопления, - все это идет на первый взнос, остальное добирается кредитом. И приобретается (строится) квартира покомфортней.

«Беларусбанк» отчитывался: средняя сумма ипотечного кредита - чуть меньше 60 тысяч рублей. Это даже не 25 тысяч долларов.

Наталья объясняет, как снижение ставки рефинансирования отразится на стоимости квадрата в новостройках и поведении покупателей на первичке:

- К ставке рефинансирования привязаны ставки по кредитам. Снижается - дешевеют кредиты. При той же зарплате банк вчера мог одолжить эквивалент 20 тысяч долларов, теперь готов одолжить эквивалент 25. Заметьте, практически все застройщики на эти 5 тысяч и поднимают итоговую цену квартиры. Это уже наблюдали в конце марта-начале апреля. Будем наблюдать и еще одну волну прибавки цены метра на 50 долларов.

А вот со вторичкой сложнее, отмечает эксперт.

- Она все более сегментируется. Есть самый дешевый сегмент - старое жилье без ремонта. Спрос на него есть только потому, что оно самое дешевое. Такого жилья много - я уже говорила об этом: владельцам хрущевок, древних панелек, получавшим это жилье еще при СССР, за семьдесят. То есть старый жилфонд освобождается естественным образом, это необратимый процесс. Дети обеспечены жильем, внуки или за границей, или продают, чтобы купить что-то покомфортней. В общем, такой тип жилья и с появлением более дешевых кредитов вряд ли поднимется в цене. Его много и оно малопопулярно.

А вот ходовые однушки и двушки в домах посвежее, у метро, вполне могут прибавить в цене. До конца года может быть и плюс 3−7 тысяч долларов к нынешним ценам в реальных сделках. Но владельцам переоцененных метров я бы советовала не накапливать оптимизм. Если сейчас вашу квартиру не берут, прибавлять цену все же не стоит. Вторички много. К концу года будет еще больше квартир уехавших. Конкуренция сохраняется. Выбор у покупателей будет.