Белоруска решила купить дом, ничего не заплатила, но все равно стала хозяйкой — и все по закону. Как ей это удалось?

5 марта 2024 в 1709649480
«Зеркало»

Белоруска получила в собственность дом в Быховском районе необычным способом - не в наследство и не в подарок, но ничего за него не заплатив. Как это возможно? На этот счет в белорусском законодательстве есть два слова, о которых слышали далеко не все: приобретательная давность. О случае стало известно из опубликованного решения суда - рассказываем детали и объясняем, как работает эта правовая норма.

Дом под Быховом, в агрогородке Лудчицы на улице Центральной, Галина (имя вымышлено) присмотрела давно. Очень давно - в 1990 году. Они с хозяйкой договорились о продаже и цене. Но владелице нужно было срочно уехать в другой регион. Она оставила Галине ключи, разрешила пользоваться домом и пообещала, что приедет через месяц - тогда они и оформят сделку купли-продажи и покупательница отдаст деньги.

Прошел месяц, но хозяйка так и не появилась. Не приехала она ни через два месяца, ни через год. Что случилось с женщиной, неизвестно, а ее адреса и телефона у Галины не осталось.

Так с 1990 года она и пользовалась своей неоплаченной покупкой: сажала огород, ухаживала за садом, платила коммуналку и даже отремонтировала дом. За все это время никто не заявил своих прав на недвижимость.

В итоге спустя 33 года Галина решила, что пора оформить владение в Лудчицах официально. Она обратилась в суд с иском в отношении сельсовета и попросила признать за ней право собственности на дом в порядке приобретательной давности.

На заседании представителей сельсовета не было, но орган прислал бумагу о том, что признает исковые требования.

В итоге суд удовлетворил иск и признал за Галиной право собственности на дом.

Что такое «приобретательная давность»?

Вот что говорится об этом в статье 235 Гражданского кодекса Беларуси:

«Гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Получить таким образом в собственность можно только то имущество, на владение которым у человека нет никаких законных оснований: он не арендует его по договору найма, не осуществляет хозяйственного ведения или оперативного управления, не владеет долей в доме и так далее, объясняют в Минской областной коллегии адвокатов.

Обязательное условие - владение имуществом должно быть открытым, непрерывным и добросовестным, то есть человек владеет тем же домом или квартирой как своими собственными, не скрывая этого, поддерживает их в надлежащем состоянии, платит коммунальные платежи. При этом он имеет право защищать свое владение от третьих лиц, которые не имеют на него прав и не являются собственниками.

Если такой владелец умрет и домом продолжат пользоваться его наследники на тех же условиях, то в срок владения для определения приобретательной давности будет зачтен весь период - и первого, и второго владельца.

Как это оформить?

На деле получить право собственности на недвижимость и другое имущество можно не спустя 15 и пять лет владения, как указано в кодексе, а позже - должен еще пройти срок исковой давности, чтобы те, кто потенциально может претендовать на спорное имущество, имели возможность подать иск. Таким образом, чтобы ставить вопрос о приобретательной давности в отношении недвижимости, должно пройти не меньше 18 лет с начала владения.

Чтобы стать собственником, сперва нужно официально установить факт приобретательной давности. Сделать это можно двумя путями.

Первый - через местные органы власти. Гражданину нужно подать заявление в исполком, изложить факты, которые подтверждают, что он в течение нужного срока открыто, непрерывно и добросовестно владел имуществом. Если проблем не возникнет, то исполком одобрит заявление за две недели - месяц.

Второй путь - иск в суд. Это особенно актуально в сложных ситуациях: например, у человека, который претендует на собственность, нет достаточных доказательств своего владения, или же насчет имущества имеется какой-то спор. Суд рассмотрит все факты, если надо, выслушает свидетелей и вынесет решение.

Получив решение исполкома или постановление суда об установлении факта приобретательной давности, человек может обратиться в соответствующий орган и зарегистрировать свое право собственности на имущество.