Продать квартиру в Минске и купить в Варшаве: риелтор рассказала, как это сделать удаленно

17 сентября 2024 в 1726552800
Реклама

Многие беларусские IT-специалисты, переехавшие жить и работать в Литву, сейчас начали покупать квартиры в Варшаве. Либо чтобы самим потом переехать жить в Польшу, либо для удаленной сдачи. Об этом рассказала риелтор Татьяна Масюкевич, основательница агентства «ТМ Инвест», работающего в Польше более восьми лет. Она уточнила, на каких условиях беларусы могут купить и построить квартиру, дом или танхаус в Польше, а также порассуждала о выгодности ипотеки и ее доступности для иностранцев. Для читателей «Зеркала» агентство Татьяны предлагает бесплатную консультацию - подробности ниже.

Это рекламный материал. Реклама помогает нам работать и рассказывать беларусам настоящие новости. Текст написан нашим партнером. Если вы хотите поддерживать независимую беларусскую журналистику и прорекламировать свой продукт, обязательно напишите нам.

Удаленно продать квартиру в Беларуси и купить в Польше

- Кто из беларусов сейчас покупает недвижимость в Польше?

- В первую очередь те, кто получил в Польше вид на жительство и может здесь оформить ипотеку. Чаще всего это IT-специалисты, потому что у них хорошие зарплаты, и банки с большим удовольствием их кредитуют.

Вторая категория - тоже беларусские айтишники, но переехавшие в Литву. Сейчас многие из них продают свою недвижимость в Беларуси и покупают квартиры здесь, в Польше. Они уже не планируют возвращаться и хотят сделать так, чтобы недвижимость не стояла, а была инвестицией. Либо же сами планируют через какое-то время переехать из Литвы в Польшу.

Один из наших последних кейсов: ребята из Вильнюса продали квартиру в Беларуси, перевели деньги в польский банк и купили квартиру в Варшаве. Причем мы консультировали их не только по покупке квартиры в Польше, но и давали советы, как выгодно продать недвижимость в Беларуси. И все происходило удаленно по доверенности: и продажа в Беларуси, и покупка в Польше. В Варшаву эти наши клиенты приехали только один раз: чтобы вживую посмотреть на квартиру перед покупкой. Сейчас они ее сдают, а где-то через год планируют переехать из Литвы и оформить ипотеку на более просторную квартиру под залог этой.

Ниже представляем расчет рентабельности при сдаче в аренду купленной квартиры:

Район	Wola
Метраж	29,3 м²
Количество комнат	мини 2
Стоимость объекта	680 000 PLN (≈175 300 USD)
Налог на покупку	13 600 PLN (≈3 500 USD)
Риелторская услуга	20 400 PLN (≈5 300 USD)
Риелторская услуга + НДС	25 092 PLN (≈6 500 USD)
Нотариальные услуги и переводчик	3 856 PLN (≈1 000 USD)
Суммарные затраты на покупку квартиры	717 856 PLN (≈185 100 USD)
Стоимость от сдачи в аренду	3 800 PLN (≈1 000 USD)
Доход от аренды в год	45 600 PLN (≈11 800 USD)
Налог на сдачу в аренду в год	3 876 PLN (≈1 000 USD)
Чистый доход от сдачи квартиры в аренду	41 724 PLN (≈10 800 USD)
ROI (коэффициент окупаемости инвестиций - отношение годовой прибыли к общей сумме инвестиции)	5,81%
Доход за вычетом налога 8,5% и с подорожанием объекта за год на 10%	109 724 PLN (≈28 300 USD)
ROI с учетом подорожания недвижимости на 10% за год	15,28%

Кроме айтишников, также недвижимость активно покупают беларусы, которые живут в Польше уже много лет, имеют нормальные доходы и полностью решили здесь осесть.

- Какие квартиры беларусы покупают для себя, а какие под сдачу?

- Инвестиционные квартиры - это чаще всего студия или квартира с одной спальней. Чем меньше метраж, тем лучше, потому что для аренды самое главное это не квадратные метры, а количество комнат и близость к центру.

Еще в качестве инвестиции можно купить коммерческую недвижимость, мы этим сегментом тоже занимаемся. И потом либо открыть свой бизнес, либо сдавать в аренду другим предпринимателям.

В недвижимости для жизни уже метражи побольше, обычно две спальни (для родителей и для детей). И часто беларусы хотят иметь террасу или «огрудек» (придомовой участок земли). Там можно проводить время на свежем воздухе с семьей, поставить в этом садике шезлонг или бассейн для детей.

Но при покупке квартиры для себя я все же рекомендую смотреть ее вживую. Чтобы прочувствовать, как ты себя будешь ощущать в этой квартире, какая там энергетика, на ту ли сторону выходят окна и так далее. А сделки по покупке квартир в качестве инвестиций можно проводить удаленно, даже не приезжая в Польшу - у нас здесь все процессы отлажены.

- Все ли беларусы могут купить недвижимость в Польше?

- Любой гражданин Беларуси может свободно купить квартиру в этой стране, если у него есть на это деньги. Даже если он живет по визе или вообще находится за пределами Польши. Исключение - частные дома с землей, квартиры в пограничной зоне, а также квартиры, продающиеся с дорогой или с зеленой зоной (зависит от того, как изначально была оформлена недвижимость). Для такой недвижимости необходимо получать специальное разрешения от Министерства внутренних дел.

Если беларус имеет в Польше вид на жительство и стабильный доход, то уже можно покупать квартиру не только за свои деньги, но и в ипотеку.

Танхаус в пригороде по цене студии в центре

- Что лучше присматривать: новую квартиру или на вторичном рынке?

- Хорошие варианты есть везде. Плюсы первички в том, что квартира, купленная на этапе котлована, по мере строительства будет на рынке дорожать. И даже если вы сразу сделаете в ней ремонт и продадите, то уже будете в плюсе. Также некоторые застройщики дают возможность вообще на начальном этапе заплатить только 10−20% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму (80−90% от стоимости квартиры) выплатить перед выдачей ключей. То есть пока строится дом, вам не нужно платить ипотеку и одновременно арендовать старое жилье.

Ну и покупать для себя только что построенную квартиру тоже приятно - там все новенькое, красивенькое и блестит.

Плюсы вторички в том, что вы видите не рендеры от застройщика, а финальный вариант, в котором можно все визуально оценить - просторность, планировку. Если это покупка в ипотеку, то вы забираете ключи и сразу можете там жить. И не платить одновременно за съемное жилье и за ипотеку, пока ваш дом построится.

По стоимости иногда готовые варианты бывают даже выгоднее, если кто-то вдруг срочно продает свою квартиру.

- Насколько безопасно покупать квартиру на этапе котлована?

- Я почти десять лет работаю с недвижимостью в Польше, и за все время был только один случай, когда застройщик после резкого повышения цен сразу всему дому отказал в заключении девелоперских договоров, вернув суммы первоначального взноса. То есть в деньгах люди не потеряли, если не считать упущенного времени.

Возможно, есть застройщики, которые банкротятся, но мы с такими не сталкивались. Все, с кем мы сотрудничаем, достраивают свои объекты. Да, бывают задержки в 3−6 месяцев на этапе сдаче дома, но обычно этот срок прописывается в договоре.

Кроме того, сейчас изменилось законодательство, и все деньги клиентов идут на специальный счет застройщика, с которого он может снять деньги, только достроив этап, указанный в договоре. Поэтому права покупателей как никогда защищены.

- А если все-таки хочется свой дом? Или хотя бы танхаус…

- Если у вас есть польский паспорт или вы прожили больше пяти лет на сталом побыте, то без проблем. В остальных случая нужно найти продавца, который будет готов ждать 6−9 месяцев, пока вы получите разрешение на покупку.

Что касается таунхаусов, то мне очень нравится такой тип недвижимости. Они, конечно, редко находятся в центре города, в основном это спальные районы либо ближайший пригород. Но зато по цене студии в центре вы получаете почти свой дом: с тремя спальнями, с чердаком для расширения, гаражом, небольшим кусочком земли и минимальным количеством соседей. И цена в пересчете за метр квадратный значительно ниже. Как раз сейчас у нас в разработке проект с застройкой такими домами. Скоро появится информация, следите за нашими новостями.

Ипотека не связывает по рукам и ногам

- Насколько выгодные условия по ипотеке предлагают польские банки?

- Условия индивидуальны и зависят от дохода и занимаемой должности. Например, если у IT-специалиста зарплата 10 тысяч злотых (≈2600 долларов), то он может рассчитывать примерно на 600−700 тысяч злотых ипотеки (≈155 000−180 000 долларов). Процентная ставка сейчас 1,6−3,4% от банка, и к этому еще нужно прибавить ставку рефинансирования (сейчас - 5,83−5,86%). Можно брать кредит и под фиксированный процент, но это может стать невыгодным, если ставка рефинансирования начнет опускаться.

Свой вклад в покупку может быть 10−20% от стоимости жилья, а срок погашения ипотеки - от 10 до 30 лет.

И еще важный момент: в отличие от Беларуси, польская ипотека не связывает вас по рукам и ногам. Купленную или построенную в кредит квартиру можно сдавать в аренду и продавать. И это нормальная ситуация, здесь на рынке ипотечные квартиры легко продаются и покупаются. Также здесь нет сложностей с прописанными несовершеннолетними детьми в квартирах.

- Выгодно ли брать ипотеку в Польше?

- Смотря как считать. С одной стороны, за тридцать лет переплата получится в размере 100% стоимости квартиры. Но кредит можно погашать досрочно, если у семьи появится такая возможность. У некоторых банков есть штраф за досрочное погашение ипотеки (действует в течение трех лет с момента ее выдачи), но даже так иногда бывает выгоднее выплатить всю сумму побыстрее.

С другой стороны, сумма ежемесячной ипотеки примерно равна стоимости аренды, а чаще даже меньше ее. И лучше иметь свое жилье и платить банку, чем за 10 лет закрыть ипотеку какому-то другому человеку, арендуя его квартиру.

Кроме того, сейчас в Польше есть возможность написать заявление на кредитные каникулы: два месяца в квартал можно ничего не платить банку - ипотека продлевается на это время. Это хороший инструмент для людей, которые хотят, например, поменять работу. При аренде же возможности пару месяцев пожить в квартире бесплатно нет - владельца не интересует, откуда ты будешь брать деньги.

Поэтому я двумя руками за ипотеку, это очень хороший инструмент, если у вас нет своего жилья или если хотите заниматься инвестированием, не вкладывая все свои деньги.

Лучше покупать сейчас, но хорошие квартиры быстро разбирают

- Когда выгоднее покупать недвижимость?

- Прямо сейчас. Есть статистика, что цены на недвижимость в Польше еще недооценены. Особенно если сравнивать с соседними странами, например, Германией. Некоторые наши клиенты уходили подумать, возвращались через полгода - а цены уже были выше. Были моменты, когда цены на квартиры вырастали на 10% буквально за месяц.

- Сейчас много квартир выставлено на продажу?

- В Варшаве очень сложно найти хорошую квартиру на вторичном рынке. У застройщиков тоже немного предложений. Возможно, все ждут поднятия цен после старта льготной ипотеки, и потом уже появится больше предложений.

- И что же делать, если квартиру хочется купить прямо сейчас?

- Искать. Хорошие варианты появляются в продаже, но долго не висят. Можно мониторить самому объявления, но как владелец агентства я советую обратиться к специалистам. Потому что всегда лучше, когда работу делает тот, у кого в этом есть компетенции и опыт.

- Как вы работаете с клиентами?

- Чаще всего с предоплатой, которая может составлять от 500 до 5000 злотых (≈130−1300 долларов). При успешном завершении сделки (заключении договор на покупку недвижимости) стоимость наших услуг составляет 2−3% от предполагаемой стоимости недвижимости.

Перед тем как заключать договор, мы анализируем реальность выполнения заявки клиента. Например, если хочется трехкомнатную квартиру за 500 тысяч злотых (≈129 000 долларов) в центре Варшавы, то мы просто не будем с этим работать, потому что не сможем реализовать такую заявку.

А если запросы реальные, то заключаем договор и начинаем подбирать варианты. Как правило, клиенты покупают где-то на третьем варианте. Но были и те, кому потребовалось и 15 предложений. Если мы не сможем ничего предложить клиенту в течение месяца, то, конечно, вернем предоплату.

Мы не только полностью сопровождаем сделки, но и оказываем консультации по покупке недвижимости, их стоимость - 1000 злотых (≈260 долларов). И специально для читателей «Зеркала» делаем их бесплатными до конца месяца - переходите по ссылке, чтобы записаться.

Топ-5 отличий при покупке недвижимости в Польше и Беларуси

Мы попросили Татьяну назвать самые главные отличия между покупкой недвижимости в Беларуси и Польше - чтобы вы не удивлялись, когда будете оформлять сделку у польского нотариуса.

1. Покупка квартиры в браке. В Беларуси если вы покупаете квартиру в браке, то в кадастровую базу попадает только владелец. Супруга или супруг в документах фигурировать не будет. В Польше покупатель обязан приехать на сделку с мужем или женой, либо же привезти нотариальную доверенность с правом подписи. И в кадастровую книгу владельцами недвижимости в равных долях записываются оба супруга.

То же самое касается ипотеки: банк будет рассматривать документы от двух супругов, даже если один не имеет дохода. И кредитный договор подписывается тоже двумя подписями - мужа и жены.

2. Выдача кредита. В Беларуси это занимает от двух дней до пары недель. А в Польше ждать решения банка нужно от трех недель до полутора-двух месяцев.

3. Переход права собственности. В Беларуси переход права собственности происходит только после полной оплаты, когда подписывается акт приемки-передачи. В Польше продавец теряет право собственности уже во время подписания договора купли-продажи, даже если с ними не рассчитались. Поэтому обычно за пару дней перед сделкой деньги переводятся на специальный счет у нотариуса. И он гарантирует продавцу, что после подписания договора деньги никуда не пропадут.

4. Расчет за квартиру. В Беларуси покупка недвижимости в основном происходит наличными деньгами. В Польше в основном все проводится безналичными платежами, так как продавцы недвижимости хотят, чтобы все было безопасно и прозрачно.

5. Оформление сделки. В Беларуси договор можно зарегистрировать только в БРТИ, а у нотариуса только удостоверить сделку. В Польше нотариус полностью проводит сделку: проверяет все нюансы и сообщает в кадастровую базу об изменении права собственности.