Возможно, что старые белорусские хрущевки и их многочисленных обитателей ждут заметные изменения. 27 октября во время рабочей поездки по Минскому району Александр Лукашенко одобрил идею сноса таких домов и строительства на их фундаменте новых зданий. При этом в Беларуси, по данным 2019 года, более 2,5 тысячи хрущевок. Впрочем, это далеко не первый амбициозный подход властей к массовому наследию советской строительной отрасли — и не факт, что новый план окажется более успешным и масштабным, чем предыдущие. Рассказываем, зачем и когда появились хрущевки, как их уже пытались модернизировать в Беларуси и как вопрос старого массового жилья пытаются решать в других странах.
Что такое хрущевки и откуда они взялись?
Хрущевка — это собирательное название многоквартирных советских домов типичных серий, обычно панельных и пятиэтажных. Особенно массовым их строительство в СССР было в конце 1950-х — 1960-х годах, во время правления Никиты Хрущева — отсюда и название.
Первые массовые серии панельных домов П-04 и П-05 проектировались еще при Иосифе Сталине, в начале 50-х, а строились уже при Хрущеве — с 1953-го по 1960-й. Они очень сильно отличались от привычных нам хрущевок элементами внешней отделки и размерами. В домах серии П-05 были высокие трехметровые потолки и квартиры площадью в 53−54 квадратных метра для двушки и 77−78 метров — для трешки. Однако для действительно массовой застройки такие параметры не подходили — это жилье было слишком дорогим.
В то же время послевоенный СССР в жилье очень нуждался. К 1952 году по всей стране около 4 миллионов человек проживало в бараках (при общей численности населения в 185 миллионов). 54% городского населения Советского Союза жило в домах без водопровода, а 59% — без канализации. При этом продолжалась индустриализация, и численность населения советских городов очень быстро росла — с 55 миллионов в 1940 году до почти 90 миллионов в 1956-м. Жилья нужно было строить много, быстро и дешево — и дома позднесталинских проектов для этого не годились.
Вдобавок Никита Хрущев собирался за считаные десятилетия догнать и перегнать Америку по основным экономическим показателям — в том числе и по обеспеченности жильем. А уже к 1980 году планировалось построить в СССР полноценный коммунизм. Неудивительно, что одним из элементов этого строительства стал лозунг «Каждой семье — отдельную квартиру».
В 1954 году (через год после смерти Сталина) вышло специальное постановление ЦК КПСС и Совмина СССР. В нем уже имевшийся опыт постройки панельных домов был признан удачным, и по всей стране власти решили создать 402 завода по производству железобетонных конструкций для массового жилищного строительства. Одним из них стал завод сборного железобетона №8 — предшественник хорошо известного многим минчанам ОАО «МАПИД».
Окончательно идея строительства массового и дешевого жилья выкристаллизовалась в 1955 году в очередном постановлении ЦК КПСС и Совмина «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». «Излишествами» считалось все, что увеличивало стоимость строительства, — в том числе архитектурные детали внешней отделки. Вместо декоративных обрамлений, гирлянд и пилястр новые «панельки» предлагалось украшать с помощью свойств самих панелей — их фактуры, цвета, рельефа, способа обработки стыков.
При создании первых проектов хрущевок советские архитекторы опирались на французские наработки по сборке крупных узлов зданий прямо на заводах. Никита Хрущев во время официального визита во Францию лично осматривал местные панельные пятиэтажки, которые ему продемонстрировали как дешевое социальное жилье. Французский инженер панельного домостроения Раймон Камю трижды приезжал в Москву по приглашению советского правительства и подписал контракт на поставку в Советский Союз запатентованных им линий по производству строительных панелей. СССР закупил у его компании Camus лицензию на первую систему по массовому производству бетонных изделий — которая затем была переработана советскими специалистами.
Нормы для хрущевок тоже позаимствовали из европейских стандартов социального жилья для рабочих — но в урезанном виде. Советские архитекторы рапортовали об удешевлении жилья на 20−30% по сравнению с европейскими прототипами. Этого удалось добиться благодаря использованию более дешевых материалов (керамзитобетона и газобетона), за счет уменьшения толщины стен, отказа от лифтов, мусоропровода, чердака. Квартиры в хрущевках первых серий строились с минимально возможной жилой площадью, тесными кухоньками, совмещенными санузлами с сидячей ванной и высотой потолков в 250 сантиметров. Недостаточными в этих домах были и теплоизоляция со звукоизоляцией.
Скромные жилищные условия в новых домах не особенно смущали их создателей, да и жильцов. Предельное упрощение конструкции позволяло строить дома очень быстро — на монтаж пятиэтажной хрущевки отводилось 15 дней, вдвое больше — на ее отделку. А для советских горожан, многие из которых до этого ютились в бараках и коммуналках, даже небольшая, зато отдельная квартира со всеми минимальными удобствами выглядела настоящей роскошью.
Кроме того, хрущевки изначально задумывались как временная мера. Задача панельных домов первых серий с проектным сроком годности в 25 лет была простой: достоять до построения коммунизма (который, напомним, должен был наступить в 1980 году). Предполагалось, что после этого проблем с заменой скромного жилья на более качественное у советских граждан вообще не будет.
Всего с конца 50-х годов до середины 80-х в СССР было построено 5,8 миллиона квартир в хрущевках общей площадью в 290 миллионов квадратных метров. Около 25 миллионов из них приходится на Беларусь.
Обычно под хрущевками подразумеваются именно пятиэтажные панельные и крупноблочные многоэтажки 1960-х годов постройки. Но в более широком смысле к ним относятся и некоторые серии кирпичных домов, а также несколько девятиэтажных серий. Хрущевки другой этажности (не пяти- и девятиэтажные) строились редко, как экспериментальные. Наименее качественными считаются панельные серии. Блочные чуть лучше, еще выше качество кирпичных. В соответствии с качеством строительства и заложенным сроком эксплуатации серии хрущевок делят на «сносимые» и «несносимые». «Сносимые» — лидеры по дешевизне, их ресурс, как мы уже упоминали, был рассчитан на 25 лет эксплуатации. Все «сносимые» хрущевки относились к панельным сериям. Ресурс «несносимых» оценивался в 50 лет, а затем был повышен до 150.
Характеристики хрущевок самых распространенных панельных серий выглядят так:
- этажность — обычно 5 этажей;
- площадь квартир: однокомнатные — до 30 кв. м, двухкомнатные — до 45 кв. м, трехкомнатные — до 60 кв. м, иногда четырехкомнатные — до 65 кв. м;
- размер кухни — до 6 кв. м.;
- лифты и мусоропроводы — нет;
- толщина наружных стен — от 20 до 40 см;
- толщина внутренних стен — от 15 до 30 см;
- толщина перегородок — от 4 до 10 см;
- толщина перекрытий — чаще всего 10 см;
- облицовка наружных стен (если она вообще есть) — мелкая квадратная плитка либо каменная крошка.
Несмотря на свой неказистый внешний вид и спартанские по современным меркам условия для жильцов, хрущевки выполнили важную социальную задачу. Они стали первой доступной для многих советских граждан альтернативой коммуналкам, баракам и даже палаткам, в которых жили рабочие и строители индустриальных городов СССР.
Как вопрос хрущевок уже пробовали решать в Беларуси
Первый в Минске и в Беларуси крупнопанельный жилой дом на 30 квартир появился в 1956 году на улице Калинина. А в 1958-м началось строительство первого минского микрорайона из хрущевок на свободном участке между Ленинским проспектом (сейчас проспект Независимости) и улицей Якуба Колоса. Западной и восточной его границами стали улицы Толбухина и Волгоградская.
Ранее здесь планировалось построить Республиканский ипподром (до 1967 года расположенная здесь улица Кнорина называлась Кавалерийской). Но в итоге вместо ипподрома северо-восточная окраина Минска получила несколько десятков панельных и крупноблоковых домов, рассчитанных на проживание 12 тысяч жителей.
Застройка этого района вместе с тремя первыми в Минске 9-этажными панельными домами по улице Толбухина закончилась к 1966 году (еще одна 9-этажная хрущевка в это же время появилась на углу улиц Волгоградской и Якуба Колоса). Опыт, полученный при строительстве первого минского микрорайона, уже в 1960-х годах был использован в других местах: по Раковскому шоссе (сейчас улица Притыцкого), улице Харьковской, в Чижовке, Зеленом Луге.
Впервые о решении вопроса с белорусскими хрущевками заговорили в начале 1990-х годов. Жители обветшавших зданий жаловались на холод в квартирах — причем, разумеется, не только в Беларуси. Сильнее всего эта проблема коснулась Москвы, где строились самые первые такие дома в СССР. С 1999 года в столице России действовала программа сноса старых панельных пятиэтажек «сносимых серий» — под нее попало около полутора тысяч зданий. А в 2017 году власти Москвы решили снести вообще все пятиэтажные хрущевки вместо их капремонта. Эта программа затронула 8 тысяч домов, в которых жило около 1,6 миллиона человек.
Беларуси такая масштабная программа по обновлению жилищного фонда не по карману. Как утверждали в 2017 году сотрудники минского Института жилища — НИПТИС, сносить хрущевки, строить на их месте высотные жилые здания, переселять в них жителей снесенных домов и продавать оставшееся жилье по коммерческой стоимости может быть выгодно только с московским уровнем цен на недвижимость. По подсчетам семилетней давности от того же НИПТИС, чтобы снести все 25 миллионов квадратных метров хрущевок в Беларуси, необходимо 7 миллиардов долларов. И еще 14 миллиардов понадобится на строительство нового жилья на их месте. Поэтому в Беларуси устаревшие и износившиеся хрущевки не сносят, а пытаются улучшить их эксплуатационные качества.
«Пилотным» проектом минского подхода можно считать эксперимент с домом по адресу Осипенко, 21. Еще до распада СССР, в 1989 году, стандартную хрущевку-пятиэтажку на 80 квартир заметно перестроили — а на ее верх добавили мансарду. В результате в здании стало на 18 квартир меньше — зато они оказались заметно бóльшими по площади. А уже в начале 2000-х за счет пристроек увеличили площадь кухонь в соседнем доме по адресу Осипенко, 19.
Примерно в это же время реконструировали дом №60 по улице Каховской. Здесь строители расширили корпус здания, надстроили мансарду, заменили инженерные сети, увеличили площадь кухонь, разделили санузлы и изменили планировку квартир — в том числе ликвидировали проходные комнаты. Однако это преображение здания обернулось настоящей мукой для его жильцов. Из-за отсутствия обменного фонда людей на время перестройки оставили жить в их квартирах. А сама реконструкция затянулась из-за перебоев с финансированием, которые иногда продолжались месяцами.
К концу нулевых годов реконструкция минских хрущевок с надстраиванием на них одного или даже нескольких мансардных этажей начала набирать обороты. Например, два этажа появились над пятиэтажным кирпичным домом по улице Сурганова, 38 (а еще добавился лифт). Два этажа прибавила и панельная пятиэтажка по улице Гвардейской, 1а. Мансардные этажи появились над панельным домом на улице Грибоедова, 2а и над блочным на Кнорина, 15.
Вроде бы решение было найдено — хотя по вкусу оно пришлось не всем жильцам стареньких домов. Некоторые из них протестовали против надстройки новых этажей. Ведь при реконструкции приходилось мириться с неудобствами вроде текущей по стенам дождевой воды из-за открытых во время работ люков, ведущих на крышу.
Кроме того, изменились и условия такой реновации здания: если раньше на строительство мансарды выделялись средства из отчислений на капитальный ремонт, то позднее все затраты легли на плечи застройщика. Который, кроме этого, за свой счет должен был организовывать парковочные места и благоустраивать дворовую территорию.
В результате и без того невысокие темпы перестройки хрущевок в Минске стали снижаться. Если на 2011 год в Минске планировалось надстроить мансарды над двенадцатью хрущевками, то в 2017 году реконструкция завершилась лишь в одном доме на улице Янки Мавра, еще две были на стадии реконструкции.
Пока же чаще всего хрущевкам в Минске просто продляют срок службы с помощью капитальных ремонтов. Заявление Лукашенко о планах массового сноса такого жилья в ближайшую пятилетку выглядит малореалистичным: за последние годы лишних денег у страны точно не появилось, а цены на недвижимость за год хоть и подросли, но не настолько, чтобы сделать снос домов для строительства на их месте новых выгодным.
А что делают со старым массовым многоквартирным жильем в других странах?
Как уже упоминалось выше, идею массового строительства панельных и блочных домов СССР подсмотрел в Европе — а именно во Франции. Здесь после окончания Второй мировой войны многие города тоже лежали в руинах, и вопрос их быстрого восстановления тоже стоял на повестке. В частности, советская делегация ознакомилась с быстро отстроенным Гавром, в новой архитектуре которого широко использовалась стандартизация.
Но для Западной Европы строительство таких жилищ стало временным решением. После войны здесь тоже было нужно много нового жилья — притом что стройматериалов и квалифицированной рабочей силы не хватало. Расцвет панельного и блочного строительства во Франции, Бельгии, Великобритании, Германии, скандинавских странах пришелся на начало 1950-х годов и продолжался до конца 60-х.
Но даже в это время панельные дома не получили такого распространения, как в СССР. Раймон Камю, который продал СССР лицензию на систему по массовому производству бетонных изделий, к середине 1960-х имел во Франции шесть своих заводов — и 16 в других странах (напомним, что в СССР построили около 400 заводов железобетонных конструкций). В 1970-х годах использование крупных строительных конструкций в жилищном строительстве Западной Европы сократилось из-за снижения объемов строительства, внедрения более высоких стандартов теплоизоляции и новых тенденций в архитектурном дизайне.
С вопросами, похожими на проблемы белорусских хрущевок, столкнулись многие бывшие «сожители» нашей страны по социалистическому лагерю. В странах Западной Европы в районах массовой жилой застройки проживает всего 10% населения, тогда как в странах бывшего соцлагеря — 40%.
Власти Германской Демократической Республики в 1971 году постановили полностью решить жилищный вопрос в стране к 1990 году. В результате восточногерманские города, включая Берлин, начали застраивать панельными домами, очень похожими на советские. Символом этого процесса в Восточном Берлине стал крупный район под названием Марцан. Стройка здесь началась в 1977-м и завершилась незадолго до падения Берлинской стены. За это время в районе появилось 60 тысяч квартир.
С падением социалистического режима спрос на подобное жилье среди немцев исчез, и в начале 90-х годов в бывших гэдээровских панельках пустовало до трети квартир. Власти объединенной Германии подумывали снести Марцан и другие похожие на него районы. Но оказалось, что довести такое жилье до «западных стандартов» в четыре раза дешевле, чем построить новое. Поэтому панельки решили сохранить и использовать как доступное жилье.
Теперь эти здания активно модернизируют — и параллельно уделяют внимание социальной стабилизации застроенных ими районов. Чтобы восточногерманские Серебрянки и Масюковщины не превратились в маргинальные районы, их делают привлекательными для разных групп жителей. Например, размещают в них таунхаусы и частные жилые дома, чтобы здесь оставались семьи с детьми, строят жилье для студентов, дома престарелых.
В отличие от Беларуси и некоторых других постсоветских стран, в Восточной Германии после воссоединения ее с ФРГ не было программы недорогой приватизации квартир. Поэтому большая часть жилищного фонда в панельных зданиях принадлежит муниципальным жилищным компаниям и крупным некоммерческим жилищным кооперативам, которые могут объединять несколько десятков домов. Таким крупным собственникам под силу финансировать большие программы реконструкции самих жилищ, общественных пространств вокруг них и социальной инфраструктуры.
Подобная реновация происходит не только в Берлине, но и в других городах на востоке Германии — в том числе небольших, вроде Лайнефельде и Галле. Интересно, что в некоторых случаях немецкие архитекторы не только не надстраивают над зданиями дополнительные этажи, но даже разбирают лишние — что делает дома более привлекательными для потенциальных покупателей и арендаторов.
Впрочем, часть старых панельных многоэтажек социалистической эпохи в Германии все-таки сносят.
Похожим путем идут и страны ЕС, бывшие в прошлом советскими республиками. Старые панельные многоэтажки советской эпохи здесь тоже, как правило, не сносят. В Таллине, столице Эстонии, Евросоюз в рамках программы по созданию домов с нулевым потреблением энергии финансирует программу по преобразованию таких зданий в энергоэффективные современные дома.
Эта концепция стала своеобразным продолжением самой идеи панельного и блочного строительства. Для модернизации хрущевки на заводе изготавливаются внешние панели с утеплителями, вентиляцией и даже окнами. А затем эти конструкции «надеваются» на фасад старого дома. Кроме утеплителей, энергоэффективность здания увеличивают солнечные коллекторы на крыше и системы использования тепла сточных вод — они используются для подогрева воды. По отзывам жителей, такой подход позволяет значительно уменьшить квартплату. Если в зимний период в квартире без реновации в старой панельке коммунальные платежи отнимали у семейного бюджета около 100 евро (при доле расходов на отопление в 60−70%), то в обновленном энергоэффективном доме эти расходы составляют уже 35−45 евро.
В Израиле в 50-х — 60-х годах прошлого века тоже строили дешевое жилье, похожее на советские хрущевки, — 4−5-этажные простые многоквартирные дома, известные как шикунимы.
Часть из них уже снесли, но другие (например, в Тель-Авиве) перестраивают. Сверху на них достраивают новые этажи, которые поддерживает дополнительный каркас. Эти проекты реализуются без отселения жильцов. Примерно за год неудобств (столько продолжается перестройка шикунима) они получают увеличение жилплощади за счет балконов, лоджий, а в некоторых случаях и дополнительных комнат. При этом каждая такая реновация начинается с длительного обсуждения с жителями дома, которое может продолжаться несколько лет.
Читайте также
