Еще совсем недавно рынок недвижимости Минска выглядел почти неуязвимым. Цены уверенно ползли вверх. Однокомнатные квартиры по 70 тыс. долларов перестали удивлять, а двухкомнатные за 100−120 тыс. долларов воспринимались как новая реальность. Но в начале 2026 года на рынке — совершенно другое настроение. Телефоны у продавцов звонят заметно реже, просмотры квартир растягиваются на недели, а покупатели все чаще берут паузу «подумать». Портал Tochka.by пообщался с агентом по недвижимости Геннадием Шаламановым, который работает в этой сфере более десяти лет. Узнали у специалиста, почему сложилась такая ситуация и стоит ли ждать резкого падения цен на квартиры.
Меньше сделок было только в пандемию
По словам эксперта, рынок недвижимости Минска начинает переходить из стадии активного роста в фазу охлаждения. То есть он не остановился и тем более не обрушился — просто начал замедляться. И этот перелом уже произошел.
Главным индикатором Геннадий называет снижение количества сделок — свежая статистика демонстрирует эту тенденцию.
Так, декабрь 2025 года оказался необычно тихим: меньше продаж рынок фиксировал только во времена ковидных ограничений 2020-го.
На 26 января, по данным агента, в Минске зарегистрировано всего 610 сделок — также один из самых слабых результатов за последние пять лет.
Геннадий прогнозирует, что в первом месяце этого года в Минске будет заключено примерно 800−850 сделок (точные данные на момент написания материала еще не представлены).
Для сравнения — в январе 2025 года было продано 1200 квартир, а еще годом ранее — 1300.
По наблюдениям специалиста, спад активности начался еще осенью. Сейчас покупатели в основном интересуются объектами, выставленными по рыночной цене или ниже, тогда как более дорогие предложения остаются практически без внимания.
Молодеют и уходят за город
Меняется и портрет покупателя. Сегодня жилье все чаще приобретают люди в возрасте 30−35 лет.
«Одновременно усиливается интерес к загородной недвижимости. Многие семьи, сравнивая стоимость квартир с возможностями строительства собственного дома, начали пересматривать саму концепцию покупки жилья», — говорит Геннадий.
По наблюдениям эксперта, покупатели все чаще задаются вопросом, стоит ли приобретать двухкомнатную квартиру за 100−120 тыс. долларов, если за сопоставимую сумму можно рассматривать полноценный загородный дом.
Дополнительно стимулирует этот тренд развитие автомобильной инфраструктуры.
Конкуренция растет
Еще одним фактором давления на рынок становится активное строительство. Причем сразу несколько крупных проектов формируют дополнительный объем жилья.
В Минске стартует освоение нового района Зеленый Бор, где планируется возвести около четырех миллионов квадратов. Параллельно новые жилые кварталы появляются в разных частях города.
Отдельно специалисты выделяют масштабный жилой комплекс «Северный берег», который пока освоен лишь частично, но в будущем может существенно увеличить предложение в сфере недвижимости.
Кроме того, на рынок постепенно выходит вторичное жилье — квартиры, приобретенные ранее на этапе строительства.
«Рост количества объектов усилит конкуренцию между продавцами и постепенно повлияет на ценовую динамику», — уверен эксперт.
Валютный фактор
Эксперт отмечает, что рост цен на жилье в 2025 году во многом объясняется валютным фактором.
«Официальная статистика фиксировала увеличение стоимости недвижимости примерно на 22%. Однако ослабление доллара приблизительно на 17% фактически сократило реальный рост рынка до 5%», — объясняет он.
Дополнительным сигналом специалисты считают заявления властей о возможном ослаблении беларусского рубля.
«Валютные колебания остаются важным фактором, который продолжает поддерживать рынок недвижимости», — обращает внимание Геннадий.
Почему квартиры выставляют — и не продают
Одной из ключевых проблем рынка эксперт считает ориентацию продавцов на цены объявлений, а не на реальные сделки.
«Собственники часто смотрят на стоимость аналогичных предложений и выставляют квартиры по схожей цене, не учитывая, что многие такие объекты могут месяцами не находить покупателей. В результате на рынок выходят новые предложения по завышенной стоимости, что дополнительно замедляет продажи», — говорит агент по недвижимости.
Он подчеркивает, что при дальнейшем снижении спроса продавцы вынуждены будут корректировать цены.
Насколько может подешеветь жилье
При этом специалисты не ожидают резкого обвала рынка. Наиболее вероятным сценарием считается плавная коррекция примерно на 5−10%.
«Рынок недвижимости традиционно реагирует постепенно, снижаясь на 1−2% в месяц. Существенные просадки возможны только при серьезных политических или экономических потрясениях», — подчеркивает Геннадий Шаламанов.
Подобная ситуация уже наблюдалась в 2022 году, когда рынок временно затих — в первую очередь из-за эмоциональной реакции участников на внешние события.
Что дальше?
По оценкам эксперта, рынок недвижимости Минска постепенно входит в фазу охлаждения.
«Он возвращается к сбалансированному состоянию, где покупатели получают больше возможностей для выбора, а продавцам приходится внимательнее подходить к формированию стоимости объектов. Рост, который рынок демонстрировал последние годы, замедляется, уступая место более спокойной и предсказуемой динамике», — считает он.
Несмотря на высокие цены, установившиеся в последние годы, специалист не склонен называть ситуацию классическим «пузырем».
«Исторически стоимость недвижимости в Минске уже достигала сопоставимых уровней — например, в 2010-м и 2014−2015 годах. Основное отличие текущего периода заключается в том, что рост произошел значительно быстрее, и это усиливает ощущение перегрева», — акцентирует внимание он.
Если ключевые факторы — слабый спрос, рост предложения и валютные колебания — сохранятся, рынок может перейти в период постепенной ценовой коррекции.
Однако, по оценкам Геннадия, этот процесс будет плавным и растянутым во времени.