Проект Adsotki.com проанализировал доходность недвижимости в Минске с 2005 года и пришел к весьма неожиданному выводу. Оказывается, далеко не всякая инвестиция в жилье в беларусской столице сулит выгодную его продажу в будущем.
Худшие и лучшие годы
Одним из самых неудачных для минской недвижимости стал 2009 год, отмечает автор анализа. Тогда квадратный метр рухнул в цене на 27%. Второе крупное падение пришлось на 2015-й — минус 25%. Частично это объясняется девальвацией (доллар тогда вырос в полтора раза), но дело было не только в ней: одновременно падала нефть и вместе с ней российский рубль.
«А вот что удивляет, так это 2011-й. Год мощнейшей девальвации, доллар вырос втрое, а цена метра в долларах снизилась почти незаметно, всего на 7%. Возможно, дело в том, что кризис был наш локальный: в России в то время все было хорошо, нефть стояла на максимумах», — подчеркивает аналитик.
Исходя из полученных расчетов, проект пришел к выводу, что недвижимость реагирует скорее на экономическую ситуацию в целом, чем на курс доллара.
Лучшим годом стал 2007-й с аномальными +71%: «Это смело можно назвать пузырем».
Второй по величине годовой рост был в 2013-м: +31%.
«Сможет ли столичная недвижимость в этом году подобраться к этим цифрам? Посмотрим, пока рост +21% с начала года, — рассуждает автор. — Что еще бросается в глаза: после достижения предыдущих пиков, в 2007-м и 2013-м, цены падали три-четыре года подряд».
Доходность
Чтобы корректно сравнивать недвижимость с другими инструментами, автор обращал внимание на среднегодовую доходность. И в этом плане результаты сильно отличаются в зависимости от времени покупки:
- в 2005 году — +4,3% годовых за 20 лет;
- на пике 2007-го — +1,1% годовых за 18 лет;
- на пике 2013-го — +2,9% годовых за 13 лет;
- на дне 2016-го — +8,1% годовых за 10 лет.
Покупка на пике 2007-го принесла бы доходность ниже долларовой инфляции. «То есть за 18 лет владения вы бы потеряли в реальном выражении. А вот покупка на дне 2016-го принесла бы доходность, сопоставимую с американскими акциями», — отмечается в анализе.
В среднем же за 20 лет получается 4,3% годовых. Но и они не гарантированы и зависят от времени продажи. Если бы вы купили в 2005-м и продали, скажем, в 2023-м, доходность составила бы всего 1,8% годовых.
Какой вывод?
Результат на столичном рынке недвижимости определяется в большей степени не тем, что ты купил, а когда. Причем усреднить, как с акциями, не получится: квартиру не приобретешь и не продашь по частям. Кредит тоже не поможет, он просто растягивает платежи, а цена фиксируется в момент сделки.
Единственное, что реально сглаживает разницу между удачным и неудачным входом, — доход от аренды. Он капает независимо от того, что с ценами, и со временем его вклад перевешивает время покупки.
