Многие из сотен тысяч беларусов, живущих в Польше, задумываются о своем жилье. Оно и понятно — аренда дорогая, а проценты по ипотеке после Беларуси кажутся невысокими. Да и возможность кредитов для иностранцев имеется. На первый взгляд все выглядит простым и понятным — найти понравившуюся квартиру, договориться с продавцом и пойти в банк за займом. Однако реальность оказывается более сложной. О трудностях, которые могут возникнуть, на примере трех историй беларусов рассказала совладелица агентства HALAVACH Ирина Головач. Агентство сопровождает сделки с недвижимостью, в том числе по покупке жилья для иностранцев в Польше.
Это рекламный материал. Реклама помогает нам работать и рассказывать беларусам настоящие новости. Текст написан нашим партнером. Если вы хотите поддерживать независимую беларусскую журналистику и прорекламировать свой продукт, обязательно напишите нам.
Случай первый. Вопросы с землей для иностранцев и отказы банков
В сентябре прошлого года семейная пара (супругам 26 и 27 лет) решила купить квартиру в одном из популярных районов Варшавы — Воле.
— Да, пара была настроена на район Воля, однако мы все же рекомендовали рассмотреть другие районы Варшавы, — говорит Ирина. — В результате они обратили внимание на Урсынув, где нашли вариант двухкомнатной квартиры 39,6 м². Это новостройка 2020 года с качественным ремонтом, большими окнами и балконом в 9 м². Окна выходят на зеленую зону. Сам комплекс включает в себя парки, пруды, спортивные и детские площадки, волейбольное и футбольное поля, а также гриль-зону для жильцов. Территория его закрытая и охраняемая. Рядом — магазины, рестораны и кафе.
Цена тоже оказалась подходящей — квартиру продавали за 200 тысяч долларов в эквиваленте. На такой бюджет пара и рассчитывала. У беларусов на руках было 50 тысяч долларов (25% от нужной суммы), а остальное они планировали взять в кредит — оформить ипотеку. Как правило, первоначальный взнос составляет минимум 10%, но Ирина советует вносить больше — 20% и выше.
На тот момент в Польше еще действовала программа льготной ипотеки «Первое жилье» (под 5−6% годовых первые 10 лет, а затем — стандартная ставка). Беларусы решили воспользоваться ей (сейчас эта программа закрыта, и другой льготной для иностранцев нет).
— На тот момент это была выгодная программа. Так как сейчас средняя ставка жилищного кредита в Польше для всех (как для иностранцев, так и поляков) составляет 7−8% вместе с маржой банка, — рассказывает Ирина.
Первые трудности настигли пару еще во время подачи заявки на ипотеку. Жилищные кредиты для иностранцев могут выдавать многие польские банки.
— Самыми распространенными банками, с которыми сотрудничаем мы в работе с нашими клиентами, это mBank, Millennium, Alior, Santander, Pekao, PKO BP, — рассказывает риелтор. — Что касается BNP Paribas, то он не кредитует беларусов и россиян, а ING Bank Śląski не выгоден для иностранцев. Но важно помнить, что в каждом банке есть свои особенности, которые могут оказаться не очень приятными. Например, дополнительная комиссия или страховка банка наличными при заключении кредитного договора в размере 2−3% от суммы кредита.
А вот со льготными кредитами на тот момент работали не все банки, поэтому заявку семейной пары отправили в mBank и Alior. И здесь начались неприятные сюрпризы.
— Alior очень долго рассматривал заявку (больше двух месяцев), а это нам не подходило, — вспоминает Ирина. — А вот в mBank отказывали дважды. В первый раз аналитику банка показалось, что у клиента слишком «накрученный» доход из-за квартального и годового бонуса, которые ему выплатили на работе, поэтому финучреждение не хотело принимать его в расчет, — вспоминает Ирина. — Пришлось дополнительно предоставлять заявления работодателя, самого клиента, и справку ZUS (аналог беларусского ФСЗН), что доход действительно системный и не разовый. Тогда нашим финансовым консультантам чудом удалось все же вернуть заявку обратно. Второй раз другой аналитик уже просто ошибочно, без причины, поставил отказ. Опять разбирались, почему и кто аннулировал, оспаривали и возвращали в работу. В итоге ипотеку удалось оформить без значительных задержек.
Казалось бы, можно выдохнуть — банк запустил процесс оформления документов. Но тут молодой человек попал под сокращение в компании. В семье только он имел работу. Сделка оказалась под угрозой, так как банк мог бы дополнительно запросить информацию у работодателя. А для получения справки о доходах с нового места работы понадобилось бы практически полгода, отмечает Ирина. За это время квартиру уже могли продать.
— Но мы действовали оперативно, очень быстро предоставили всю информацию, — вспоминает собеседница. — Плюс наши консультанты уже давно работают с аналитиками mBank.
Но если вы думаете, что на этом все сложности закончились, то нет. Неочевидный момент для беларусов, который обычно не указывают в объявлениях о продаже квартир, — это земля или доступ к городской дороге, на которые нужно получать разрешение в Министерстве внутренних дел.
— Довольно часто квартиры (не только дома) продаются вместе с участком земли. Не путайте с «огрудком» (небольшой участок, на который есть выход у жителей квартиры) — это прилегающая к квартире территория, как и балкон. В данном же случае речь об участке, на котором построен дом, — объясняет Ирина. — Ранее все застройщики так оформляли документы, что продавали квартиру и землю, а также часть дороги. Сейчас большинство компаний стараются оформить документы так, чтобы продавать только сами квартиры. Но на вторичном рынке продается очень много жилья именно вместе с землей.
Проблема здесь в том, что иностранцам можно покупать землю в Польше только с разрешения Министерства внутренних дел. Его получение может занять до года.
— Чтобы не затягивать процесс покупки, мы предложили паре разделить сделку: приобрести квартиру сразу в ипотеку, а землю — позже, после получения разрешения. Это позволило все-таки купить квартиру, — рассказывает специалист.
В итоге решение всех нюансов заняло два месяца. Беларусы фактически запрыгнули в последний вагон: документы на льготную ипотеку подавали в последний день действия льготной программы.
— Конечно, ситуация с разрешением на землю, отказами в банке и потерей работы вызвала большую неопределенность и стресс у покупателей, — описывает риелтор. — Каждый шаг требовал быстрого принятия решений, чтобы уложиться в сроки и избежать потери суммы резервации (то есть залога, который вносится перед сделкой). Но в итоге все удалось. Сумма платежа по ипотеке в итоге получилась даже ниже, чем арендная плата семьи до покупки.
Случай второй. Совершенно неочевидный нюанс с валютной зарплатой и проблемы с ипотекой
Еще одна семья беларусов (32 и 35 лет) с тремя маленькими детьми также решила купить квартиру в Варшаве или ее пригороде. Требования были следующие: жилье метражом 68-80 «квадратов» и бюджет около 230 тысяч долларов. Но главный критерий — инфраструктура и наличие школы рядом.
— Изначально семья изучала вторичный рынок. Несмотря на то, что некоторые варианты были просторными и хорошо отремонтированными, они имели значительные недостатки. Либо высокий этаж, либо находились далеко от школ. Пара пересмотрела свои предпочтения и обратила внимание на новостройки, — рассказывает Ирина Головач.
После долгих раздумий, семья присмотрела четырехкомнатную квартиру площадью 85 «квадратов» в новостройке в пригороде Варшавы, всего в 25 минутах езды от центра города. В ней есть три спальни, гостиная с кухней, а также гардероб, санузел и большой балкон на 10 м². Сам жилой комплекс имеет охраняемую территорию, детские и спортивные площадки, красивую зеленую зону, а также развивающуюся инфраструктуру: два года назад построена большая новая школа, появился большой магазин, транспортная развязка. Цена такой квартиры составила 906 тысяч злотых (на тот момент около 238 тысяч долларов). Но мало найти жилье, его еще нужно зарезервировать.
— Резервация — это бронь на покупку. Если вы внесли сумму резервации, вы обязуетесь купить это жилье, а продавец обязуется продать его именно вам и никому другому, — говорит эксперт. — Сумма резервации зависит от застройщика. Она может варьироваться в пределах от 1% до 10% от стоимости недвижимости.
На первичном рынке возможна резервация до трех месяцев. За это время нужно успеть подать все документы на ипотеку. В случае с многодетными беларусами на руках у них было лишь 10% собственных средств.
— Как правило, банки дают лучшие условия по процентным ставкам при 20% и более первого взноса. Но это не обязательное условие, — объясняет Ирина. — К слову, максимально возможный срок, на который выдают ипотеку в Польше, вычисляется по специальной формуле: возраст получателя кредита плюс срок ипотеки не должен в сумме быть больше 67 лет.
Беларусская пара отправила заявку сразу в три банка: Pekao, ING и mBank. И здесь всплыл совершенно неочевидный нюанс.
— Дело в том, что глава семьи работает в сфере IT как индивидуальный предприниматель (jednoosobowa działalność gospodarcza или JDG). Он сотрудничал с иностранными компаниями и получал доход в долларах, — объясняет эксперт. — Это стало значительным препятствием для получения ипотеки. На самом деле это проблема, с которой часто сталкиваются наши соотечественники: стремясь сэкономить на курсовых разницах, они по-прежнему предпочитают хранить свои сбережения в долларах. Однако для получения ипотеки в Польше такой подход оказывается крайне невыгодным. Большинство поляков хранят свои деньги в злотых. Банки также выдают кредиты исключительно в валюте основного дохода — злотых или евро.
А если зарплата приходит в долларах, то у банка могут возникнуть вопросы к заемщику. И в кредите, как правило, отказывают. В результате тот же Pekao, который ранее не требовал подтверждения источников дохода, запросил у клиента все выписки, чтобы определить валюту поступлений. После чего кредит выдавать отказался — без объяснения причины. Отказал в кредите и ING.
— Заявку одобрил mBank, но предложил менее выгодные условия. Сумма платежей по кредиту вырастала на 700 злотых (около 180 долларов). Это не было запланировано в семейном бюджете, — объясняет эксперт. — Время шло, сроки резервирования квартиры истекали. Но нам удалось убедить клиента принять это предложение. А благодаря опыту и связям мы смогли ускорить процесс подачи заявки в этот банк. Все закончилось хорошо. Процесс покупки занял три с половиной месяца. Беларусы получили кредит на 30 лет. Плюс смогли выбить скидку: в этом квартале цена за квадратный метр уже 3258 долларов, а пара купила метр за 2502 доллара. Вместе с тремя детьми беларусы переехали в новую квартиру и уже сделали ремонт. Его выполнили строители нашей компании, так как мы в том числе оказываем и такие услуги.
Случай третий. Покупка дома в пригороде и проблемы с продавцами
Не все беларусы покупают в Польше квартиры. Многим хочется жить в отдельном доме вдали от шумного центра. Так поступила и еще одна пара (им тоже 32 и 35 лет).
— Ранее с нашей помощью они сняли дом в пригороде Варшавы, — объясняет риелтор. — За время жизни там так полюбили район, что решили купить собственный дом именно в этом месте. Пара искала просторное жилье с удобной планировкой.
Беларусы остановились на доме без отделки площадью в 190 «квадратов» с участком в три сотки. Продавцы запросили за него 1,29 миллиона злотых (или около 340 тысяч долларов).
По большому счету, одной из главных головных болей в этой ситуации оказались проблемные продавцы. Первым делом возник вопрос с задатком.
— Пара хотела забронировать дом, чтобы не упустить его. Поэтому они собирались внести полноценный задаток в 10% от стоимости (в данном случае — 34 тысячи долларов), — описывает риелтор. — Но продавцы предлагали установить всего лишь минимальный задаток в 2600 долларов. При таких крупных сделках это недопустимо, так как позволяет любой стороне выйти из сделки с минимальными рисками. Мы настояли на внесении полноценного задатка, хотя это сильно осложнило переговоры.
Также продавцы согласились зарезервировать дом за беларусами всего на два с половиной месяца. По словам совладелицы агентства HALAVACH, это недостаточный срок. С учетом больших выходных на все про все оставалось полтора месяца. А это, говорит Ирина, небольшой срок для проведения всех необходимых процедур.
Возникли проблемы и с документами для сделки. Продавцы отказывались предоставлять справки из администрации об оплате налогов, отсутствии задолженностей и так далее.
— Они требовали, чтобы покупатели и нотариус самостоятельно обращались в соответствующие органы. Это не только замедлило процесс, но и добавило дополнительные юридические риски для покупателей. Была вероятность наткнуться на непредвиденные сложности с документами или затянуть процесс, что при таких коротких сроках резервации может быть критичным, — говорит Ирина.
Как и в остальных случаях, не обошлось без проблем с самой ипотекой. На руках у беларусов была сумма на первый взнос. Из-за того, что дом продавался без отделки, пара планировала взять максимальную сумму ипотеки (на саму недвижимость и на ремонт, в Польше это возможно, если вам хватает кредитоспособности).
— При выборе банка у покупателей была важная особенность, которая существенно сужала выбор, — уточняет Ирина Головач. — Один из супругов работал по ИП (JDG). Банки не учитывали его доходы, так как он вел предпринимательскую деятельность менее года. Как правило, для ипотеки польские банки требуют, чтобы ИП работало более 12 месяцев, а в отдельных случаях даже более 24.
В итоге первый банк, в который обратились беларусы, предложил крайне невыгодные условия для иностранцев.
— Пришлось искать другой. Это увеличивало время на оформление ипотеки, — останавливается на деталях собеседница. — Чтобы получить более выгодные условия, пара решила увеличить собственный взнос до 20% от стоимости дома. Однако в наличии этой суммы у них не было. Тогда они решили использовать овердрафт и кредит наличными, которые нужно было быстро оформить параллельно ипотеке.
Как результат — беларусы смогли взять кредит на 30 лет в Millenium под 7,8% годовых (постоянная ставка). В будущем у них есть возможность сделать рефинансирование кредита в другом банке. Необходимо подождать, когда пройдет год деятельности ИП и будет полностью переведен платеж на ремонт. Так, например, с 29 августа этого года у mBank ставка вместе с маржой банка будет стартовать с 6,70%.
Но сами продавцы до конца создавали напряжение. Ирина говорит, что уже и агентство не верило в успех сделки.
— Многократно звонили нотариусу и кредитным консультантам, чтобы убедиться, что деньги будут переведены после подписания договора купли-продажи, — вспоминает риелтор. — До самого последнего момента не было уверенности, что сделка состоится. В свою очередь продавцы предлагали подписать договор купли-продажи в субботу или после 17.00, когда большинство нотариусов не работает.
Но все сложилось удачно. Спустя три месяца работы агентства и самих покупателей сделку удалось завершить. Сейчас в просторном доме беларусов идет ремонт. Его, к слову, тоже делают специалисты HALAVACH.
Могли ли беларусы в вышеперечисленных случаях справиться сами? Могли. Но для этого им пришлось бы потратить намного больше времени и сил, чтобы разобраться в нюансах польского законодательства, изучить рынок, знать многие неочевидные вещи и особенности, о которых не прочитаешь на форумах.
— Когда дело касается покупки недвижимости, особенно на сложных рынках, важно доверять профессионалам, которые глубоко понимают рыночные тенденции, знают реальную стоимость объектов и обладают опытом подбора недвижимости как для инвестиций, так и для личного проживания, будь то для семей с детьми или без, — говорит директор компании HALAVACH. — Мы уже три года сопровождаем сделки по покупке жилья иностранцами в Польше под ключ: от подбора вариантов до оформления документов и разрешений. Мы умеем слушать и учитывать все ваши пожелания, помогаем справляться с любыми трудностями. Будь то сложные продавцы, нестандартные условия для получения ипотеки или неожиданные форс-мажоры. Работая с нами, вы получаете не только уверенность в выборе, но и поддержку на каждом этапе сделки, потому что мы уже успешно решали подобные задачи для других клиентов.