Валерии недавно по наследству досталась двухкомнатная квартира в крупном беларусском городе, девушка решила сдать ее в аренду. Раньше с квартирантами дел она не имела, поэтому информацию о таком сотрудничестве собирала у знакомых. Она выяснила, что хозяин жилья не застрахован от недобросовестных арендаторов, поэтому чтобы обезопасить себя от такого, обратилась за помощью к риелтору. Сегодня Валерия знает, какие могут быть подводные камни при сдаче жилья, на что обращать внимание и что описывать в документах. Этими тонкостями она поделилась с «Зеркалом».
«Услышала много негативной информации»
Хрущевка, которая досталась Валерии (имя героини изменено) по наследству, находится в выгодной локации крупного беларусского города — в двух шагах от центра. Рядом много транспорта, развитая инфраструктура. Свое жилье у беларуски есть, поэтому старую хрущевку она решила сдать в аренду. Правда, выяснился один момент — прежде чем запустить в жилье квартирантов, потребовалось делать ремонт.
— Квартира стояла нежилая несколько лет. Когда я туда добралась, оказалось, что там нужно менять проводку. Понятно, что это очень важный нюанс, без исправления которого никак не обойтись, хотя возиться с этим мне не хотелось, — рассказала собеседница.
Для замены проводки строители проштробили стены, и все обои были повреждены, а жилье запылено. Валерии ничего не оставалось делать, как полностью отремонтировать хрущевку. Для этого она закупила качественные обои среднего ценового сегмента, ламинат, новую бытовую технику на кухню и прочее. Траты были солидные, но в этом случае ее радовал только один момент — квартиру со свежим ремонтом можно будет сдать подороже.
— Пообщавшись с людьми, которые сдают жилье не один год, я услышала мнение, что чем дороже сдается квартира, тем больше шансов, что жильцы попадутся ответственные. Как правило, на высокую аренду идут люди, которые хорошо зарабатывают, они и сами хотят жить нормально, и ценят чужой труд, деньги. Это другой контингент людей, они не разрушители, которые придут и начнут варварски относиться к твоему имуществу. Хотя хозяину жилья нельзя быть полностью уверенным в этом, но это какая-то минимальная гарантия.
При подготовке к сдаче недвижимости Валерия отключила проводной телефон. По мнению хозяйки, он не нужен, сейчас все пользуются мобильной связью, да и к тому же квартиранты «не наделают звонков в Америку». Также девушка провела в двушку интернет, но с провайдером договор не заключала. Она считает логичным, что это сделает сам арендатор на свои документы, он же и будет отвечать, если образуется задолженность.
Также собеседница отметила, что сдавать жилье ей советовали только официально с заключением договора и оплатой налогов. Знакомые Валерии не рекомендовали девушке иметь дело с иностранцами, мол, это может закончиться печально.
— Заключишь договор с иностранцем, а он съедет без предупреждения, а то и вовсе его депортируют из Беларуси. Расторгнуть договор о найме жилья в одностороннем порядке очень сложно, пока будешь терять на это время, стрессовать, оплачивать налог, твоя квартира будет простаивать, ведь в этом случае сдать ее официально никому нельзя.
Знакомые Валерии рассказали, что они обожглись при сдаче жилья гражданам Китая — квартиранты оказались неаккуратными, оставили много грязи, из квартиры долго выветривали неприятный запах. Исходя из этого они не советовали землячке иметь с ними дело.
— Услышала я еще много негативной информации. Например, что среди квартирантов бывают и аферисты, причем как бы ты человека не проверял, абсолютно все нельзя предусмотреть. Советовали не пускать жить с домашними животными, маленькими детьми — в этом случае есть риск большей порчи имущества. И чтобы обезопасить себя, надо брать залоговую стоимость в размере месячной арендной платы, а то и больше — зависит от состояния жилья и людей, которые будут там проживать. Одно я поняла четко — надо действовать строго по закону, никакой жалости.
Объявление о сдаче двушки провисело сутки — жильцы нашлись
Когда квартира была отремонтирована, Валерия решила, что доверит поиск квартирантов, показы жилья, ведение документации риелтору-фрилансеру, которого ей порекомендовали. Услуги специалиста были не бесплатные — хозяйка заплатила 60 долларов. Собеседница отметила, что если бы она обратилась за этой услугой в агентство, это стоило бы ей дороже.
— Конечно, спрос на жилье сейчас есть, искать квартирантов не надо. Но я как представила, что мне будет поступать шквал звонков, надо будет фильтровать людей, а я этого не умею, также боялась напортачить с договором. Все же у риелтора глаз наметанный, пусть этим и занимается.
Риелтор осмотрела квартиру под сдачу, сделала фото жилья, а также обговорила с Валерией, кого та хочет видеть в качестве квартирантов. Договорились об условиях сдачи и стоимости аренды двушки — это была средняя рыночная цена.
— Максимальную цену мы поставить не могли — сложно было бы искать жильцов. Риелтор пояснила, что квартира моя хорошая, но есть один минус — нет полноценной кровати, имеются только два дивана, мол, если сдается двушка, то люди хотят получить именно кровать.
В итоге объявление о сдаче двушки было размещено в интернете, провисело оно всего лишь сутки, и подходящие жильцы были найдены — молодая пара и их родственник.
«Описывается все, начиная от плитки, потолка и обоев до мебели, ведра и швабры»
С будущими жильцами заключили договор об аренде, был составлен акт приемки жилого помещения. Квартиранты заплатили деньги за месяц аренды. Также оформили залоговую сумму, при этом в документе была пометка, что «залог будет возвращен в полном объеме не позднее пяти рабочих дней после освобождения жилого помещения и подтверждения сохранности, переданного во временное пользование имущества». Еще одна бумага касалась момента, когда квартиранты решают расторгнуть договор аренды — перед выселением они должны сделать полный клининг. Было прописано, что даже в шкафчиках не должно оставаться крошек от круп, вымыта духовка и свободен сток в раковине.
— Составление акта приемки жилого помещения — это очень важный момент, в нем в мельчайших подробностях описывается абсолютно все, что есть в квартире, начиная от плитки, потолка и обоев до мебели, ведра и швабры. Если есть где-то трещинка или скол — надо это указать. Это только кажется, вот копеечное ведро испортили, а ведь и оно стоит денег, и хозяину придется потратиться , чтобы купить новое взамен испорченного. И залог важен — чуть что, можно компенсировать из него вещи, которые повредили жильцы, — отметила собеседница.
Кстати, по поводу стоимости имущества в квартире Валерия тоже подстраховалась: она сохранила все чеки на стройматериалы, мебель и технику, которые покупала в хрущевку. При порче чего-либо квартирантами эти бумаги помогут ей доказать, что, например, обои «стоили не три копейки».
— Еще для меня важно было, чтобы при уборке жильцы применяли определенные чистящие средства, на первое время я даже оставила набор этой бытовой химии. Это я сделала для того, чтобы никакие поверхности не были испорчены, ведь некоторые люди понятия не имеют, что подходит для уборки того или иного, могут залить все кислотой или хлором и испортить вещь, — объяснила Валерия.
В документе также указывались показания счетчиков и что на момент передачи жилья нет задолженности по оплате коммунальных услуг. Отмечается, сколько комплектов ключей, таблеток от домофона получил квартирант. Понятно, что дубликаты их должны быть у хозяина.
— Также риелтор подсказала интересный момент, касающийся дверей в квартиру, я была этим очень удивлена. Желательно, чтобы в двери было два замка, один из которых — ригельный (предусматривает наличие задвижки, засова. — Прим. ред.), при этом ключ от него надо оставить только себе, квартирантам не давать. Это обезопасит хозяина от возможного форс-мажора. Например, набедокурил квартирант или задолжал деньги, квартиру с его вещами можно закрыть и ограничить туда доступ, а потом уж разбираться с проблемой.
Квартиранты повредили полку для обуви и испортили пол
Валерия договорилась, что квартиранты будут сбрасывать ей фото счетчиков с показаниями, переводить аренду и сумму за коммуналку, а она будет погашать эти платежи. Также хозяйка сообщила, что периодически по предварительному согласованию будет приходить в квартиру, чтобы смотреть, все ли там в порядке.
— Несколько месяцев все было в порядке — аренда оплачивалась вовремя, за жильем ухаживали. Но буквально через полгода квартиранты решили съехать. Оказывается, у них произошел внутренний разлад, в результате один жилец съехал, а оставшимся оплачивать аренду было тяжело.
Это выселение нарушило планы Валерии, ведь предварительная договоренность была о том, что жильцы снимают двушку долговременно. Беларуска говорит, что у нас в этом случае арендодатель никак не защищен.
— При выселении я приняла квартиру у жильцов, вроде бы все было хорошо. Но вот тут мне пригодился пункт из документа про возврат залога в течение пяти дней после выселения. В последующие дни это помогло мне при уборке спокойно рассмотреть все детали в квартире, оказалось, что не все так хорошо.
Выяснилось, что квартиранты серьезно повредили полку для обуви, а также немного испортили пол. Хозяйка предъявила это бывшим жильцам, те согласились, чтобы из залога удержали сумму за ламинат, а бэушную полку решили купить сами. Однако то, что они предлагали взамен испорченной мебели, не устраивало хозяйку — не подходило по стилю, было изрядно изношено. Валерия немного поспорила с квартирантом на этот счет, сравнивала свою старую полку с той, на которую ее хотели поменять, в итоге решили, что из залога будет удержана сумма и за мебель.
«Ты жалеешь всех, а тебя не жалеет никто»
— Эта ситуация научила меня тому, что теперь я не пущу на самотек покупку квартирантами чего-либо в мою квартиру. Это же касается и ремонта в жилье. Ведь часто арендаторы в счет аренды хотят заменить обои, покрасить что-то. Но я понятия не имею, какие материалы они купят, качественно ли сделают эти работы. Может, те обои будут стоить 10 рублей, а мне скажут, что заплатили за них 50 рублей. Тут уж я бы оговаривала все нюансы, а также расходы за обновления вычитала бы из аренды частями. Также никогда не разрешу прожить последний месяц за счет залога, ведь он — моя безопасность, и в случае порчи чего-либо мне просто не останется суммы для компенсации.
Сейчас в двушке проживают новые жильцы, их для Валерии также подбирала риелтор, это работа снова стоила 60 долларов. Сдать квартиру хозяйке удалось дороже за счет того, что она учла пожелания своей помощницы — купила двуспальную кровать, а также обновила некоторые элементы в жилье. С арендаторами заключили такие же документы, как и в первый раз.
— В этот раз объявление о сдаче в аренду провисело чуть дольше. Желающих было достаточно, но я хотела одного — видеть приличных людей. Были две девушки из Таджикистана, риелтор говорила, что они достойные, но я отказалась, все же не хочу связываться с иностранцами. Была одна непунктуальная пара — обещали приехать и не приехали, потом явились без предупреждения. Нет, такие мне не нужны, ведь раз они допускают такое поведение, то есть риск, что и квартплату могут не вовремя дать.
Сейчас, исходя из своего опыта, Валерия говорит, что если бы был выбор делать или нет ремонт в квартире в аренду, она выбрала бы второй вариант. Да, в этом случае ей удалось бы сдать жилье за меньшие деньги, но расходов и забот не было бы, она меньше бы волновалась за то, что квартиранты что-то испортят.
— Если бы не пришлось делать ремонт, то я бы сразу получала с этой квартиры чистую прибыль. А сейчас никакой прибыли нет — я отбиваю деньги, вложенные в ремонт. Пройдет еще три года, и двушку надо будет обновлять, ведь люди эксплуатируют квартиру, она постепенно убивается.
В будущем, если снова придется выбирать квартирантов, то Валерия снова остановится на беларусах, без животных и детей.
— Знаю, что многие очень возмущены тем, что хозяева не хотят жильцов с детьми, мол, бессовестные. Но это мое имущество, и я им распоряжаюсь по своему усмотрению. Просто не хочу попадать в ситуации, когда человек что-то портит (я не говорю сейчас о естественном износе), не хочет платить и съезжает, его надо разыскивать. Я всегда за человеческие отношения, и у людей бывают разные обстоятельства, ситуации. Но как показывает практика, ты жалеешь всех, а тебя не жалеет никто.
