С наступлением календарной зимы число предложений на рынке загородной недвижимости традиционно идет на спад. Меж тем из-за все еще активного спроса на дома за пределами города их стоимость не спешит резко снижаться. Как обстоят дела с продажей дач и коттеджей в окрестностях Минска и когда лучше присматривать домик за МКАД, выяснял Myfin.
Год со знаком плюс
В декабре спрос и предложение на загородную недвижимость ожидаемо снижаются. Самое ощутимое уменьшение количества предложений наблюдается в сегменте дач. Многие продавцы решают отложить сделки до весны, чтобы не прогадать с ценами в период высокого спроса. В то время как отдельные покупатели стремятся впрыгнуть в последний вагон и приобрести что-то стоящее за приемлемые деньги в конце сезона.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости агентства «Авангард Недвижимость» Сергея Юхновца, уходящий 2024-й показал довольно неплохую динамику по сделкам в сравнении с предыдущим годом.
— Лично у меня прошло чуть больше сделок по сравнению с 2023 годом. Думаю, по рынку по итогу прирост составит 5−6%. Предпосылок для хорошей динамики было несколько: курс доллара оставался довольно стабильным, кредиты держались на одном уровне до осени. Все это способствовало тому, что люди активно использовали заемные средства для совершения сделок.
В числе важных особенностей беларусского рынка недвижимости Сергей Юхновец отмечает привязку к курсу доллара. А это значит, что глобальные процессы, происходящие в мировой экономике, оказывают влияние на ситуацию внутри страны.
— Хоть зарплату мы и получаем в беларусских рублях, цену на недвижимость принято рассчитывать в долларах, соответственно, курс американской валюты сильно влияет на наш рынок. Для нас это более чувствительно, чем, скажем, для России. Там достаточно давно все считается в рублях и цены не конвертируются в доллары.
Цены сильно завышены
Если говорить о критериях формирования цены на загородную недвижимость, то, по словам Сергея Юхновца, их довольно много:
- расстояние от Минска (престижные и менее престижные локации);
- наличие коммуникаций (газ, водопровод, канализация);
- подъездные пути (асфальт либо грунтовка);
- транспортное сообщение;
- иные преимущества (наличие инфраструктуры, социальных объектов, а также леса или водоема поблизости).
— Ситуация с оценкой загородных домов намного сложнее, чем с квартирами, поскольку нет и не может быть двух одинаковых строений. Здесь очень сложно сравнивать: каждый дом индивидуален, участок тоже.
Если говорить о Беларуси, то цены, устанавливаемые собственниками недвижимости, как правило, сильно завышены, а иногда стоимость выставлена совершенно неадекватно.
С одной стороны, это объяснимо: собственник дома вложил в него много сил, он не может реально оценивать его стоимость.
Сергей Юхновец отмечает, что при выставлении цены продавцы часто ориентируются на соседей или знакомых, но такое сарафанное радио искажает реальность.
— У наших людей есть такая особенность: когда человек что-то свое продает, он выставляет цену намного выше реальной. А когда что-то покупает, напротив, уменьшает.
Допустим, я продаю дом и выставил его за 50 тысяч долларов. Конечно, я понимаю, что реальная цена ему 30−35, но я не спешу, жду своего покупателя. Сосед смотрит, что я выставил 50, и думает: «У меня дом еще лучше, я поставлю 60». В этот момент ему невдомек, что цена в принципе нереальная, ведь он привязывается к примеру перед глазами, — констатирует Сергей Юхновец. — Как итог, у обоих продавцов цены сильно завышены, и дома будут продаваться три-пять лет.
Ориентир на базу данных
При продаже квартир всегда учитываются предложения от конкурентов и статистика по прошедшим сделкам. Меж тем с загородными домами и дачными участками ситуация в этом отношении не так однозначна.
— К счастью, сегодня в открытом доступе для агентств есть специальная база данных по прошедшим сделкам с загородной недвижимостью, — отмечает Сергей Юхновец, — раньше ее просто не было. Это сильно облегчает задачу и дает возможность сделать базовую аналитику.
Я всегда рекомендую продавцам и покупателям обратиться в агентство, чтобы дать предстоящей сделке объективную оценку на основании как открытых данных, так и опыта специалистов. В такой ситуации стоимость объекта недвижимости будет более реальной, нежели человек будет оценивать дом самостоятельно.
Какие направления в топе?
Если на спрос в сегментации загородной недвижимости (от дач в СТ до дорогих загородных домов) традиционно влияет сезонность (на первые спрос значительно повышается с наступлением весны), то в ситуации с популярностью направлений все достаточно стабильно.
— Самое бюджетное направление однозначно пуховичское, — констатирует Сергей Юхновец. — Если говорить об элитных локациях, то это раковское направление (Ратомка, Тарасово). Логойское направление (Боровляны и дальше) тоже было и остается одним из дорогих.
По словам специалистов, в случае покупки дома на расстоянии до 10 км от МКАД (логойское, раковское, молодечненское и московское направления), цена за квадратный метр будет варьироваться от 1025 до 1170 долларов. Что касается строений в направлении Пуховичей, Мяделя и Могилева, здесь цены за «квадрат» в пределах 715−850 долларов.
— Довольно частый запрос сегодня на одноэтажные дома на 100−150 «квадратов» в бюджете от 80 000 до 120 000 долларов.
Кстати, таких домов мало и довольно сложно найти под такой запрос, — отмечает Сергей Юхновец. — Есть либо более дешевые, либо более дорогие.
Сейчас все-таки люди считают деньги, мода на дворцы в 350−500 «квадратов» уже прошла. То, что сегодня нужно, — дом для семьи, в которой есть один-два ребенка, чтобы у каждого была своя спальня, общая какая-то зона, чтобы в целом было комфортно и удобно обустраивать, отапливать и ухаживать за всем этим.
Если говорить о дачных участках, то средние цены на них в радиусе 25 км от Минска сильно разнятся. Все также зависит от направления. Например, на московском, логойском и мядельском направлениях сложились самые высокие цены за сотку (от 1500 до 1700 долларов). Значительно ниже стоимость участков будет в направлении Слуцка или Могилева.
— В последнее время хорошим спросом стали пользоваться слуцкое и брестское направления. Дело в том, что Минск расстраивается, и, когда человек строит себе квартиру, он хочет по направлению на выезд из города еще и дачу купить.
Самый популярный запрос — до 10 000 долларов. Либо в пределах от 20 000 до 25 000 долларов, чтобы там уже санузел был, можно было и зимой приехать.
Если про участки говорить, то обычно ищут небольшие земельные наделы в районе десяти соток в пределах 30 километров от Минска. Хорошо, чтобы рядом был лес, озеро, ну и желательно, чтобы был проведен газ. Запросов на 20−25 соток уже почти нет, люди понимают, что за всем этим надо ухаживать. Какой в этом смысл?
Портрет типичного покупателя
Специалисты констатируют, что тенденция на покупку загородной недвижимости вошла в активную фазу с начала 2020-х годов. Люди осознали, что жизнь в каменных джунглях сказывается как на физическом, так и психоэмоциональном здоровье. Тишина, спокойствие, удаленность от соседей — неоспоримые плюсы существования вне городской черты.
— Сегодня многие отдают предпочтение жизни за городом. Иногда специально квартиры продают, чтобы купить дом, — говорит Сергей Юхновец. — Ну если не дом, то хотя бы дачу с банькой и зоной барбекю.
Не у всех есть, условно говоря, лишних 100−120 тысяч долларов для покупки дома, но есть 10−20 тысяч долларов, чтобы купить дачу.
По словам Сергея Юхновца, если речь идет о покупке дачи, то это, как правило, люди лет 40−50. В основном — семьи с детьми.
— Чаще это просто рабочие. Если речь о домах подороже (за 100−150 тысяч долларов), то это уже люди, которые являются какими-то руководителями. Либо те, у кого есть свой бизнес, или айтишники, например. Есть категория клиентов, которые оставляют квартиры детям, а сами переезжают за город.
Поскольку мы работаем в Минске и пригороде, то объективно могу говорить про объекты недвижимости, расположенные в Минской области: лично у меня 80−85% покупателей — это жители столицы.
Что касается гендерной составляющей, то продавцами в равной степени могут быть и мужчины, и женщины. Причем довольно много как тех, кто изначально строил дом для продажи, так и тех, кто в силу возраста и невозможности ухаживать за хозяйством решает переехать в городскую квартиру. Важной тенденцией последних лет является то, что в числе покупателей все больше молодежи.
— Если мы говорим про дачи, то раньше их покупали в основном люди возрастные, — отмечает Сергей Юхновец. — Сейчас начинает немножко ситуация меняться: молодые семьи, у которых маленькие дети, берут участок, делают там газончик, зону барбекю, чтобы приезжать на выходные или в отпуск.
Среди продавцов молодые семьи тоже частая история. Например, люди начинали строить дом для себя, истратили все деньги и не достроили. Они понимают, что вложить придется еще много, решают все продать и купить квартиру.
Прекрасный подарок на Новый год
В случае, если вопрос покупки загородного дома все-таки назрел, то, отодвигая сезонные стереотипы в долгий ящик, Сергей Юхновец рекомендует присмотреться к потенциальной покупке именно зимой.
— Зимой, как правило, продавцы цены снижают. То есть человек продавал весну, лето, осень и в итоге не продал. Он уже не хочет, чтобы объект зимовал, и снижает цену.
Второй момент, почему зима лучшее время, — это отличный шанс узнать, насколько дом действительно теплый. Вы это сразу прочувствуете. Летом этого можно не понять. Дом может быть красивый, чистый, продавец расскажет про современную систему отопления, но по факту с приходом зимы окажется, что строение холодное, оно не держит тепло.
Если речь идет о покупке дачного домика в садовом товариществе, то, по мнению Сергея Юхновца, логично смотреть участки весной, когда растаял снег. Бывает так, что некоторые участки затапливают талые воды, а это сырость в подвале, потенциальные плесень, грибок и так далее.
— По поводу того, когда продавать лучше, то, с одной стороны, весной все цены поднимают и лучше выставлять дом весной, но тогда у вас больше конкурентов. А поскольку цена, как мы уже говорили, у всех завышена, то придется потихоньку «снижаться», чтобы продать.
Если продавать зимой, то однозначно будет меньше конкурентов и вы сможете продать объект быстрее и выгоднее. Правда, нюанс в том, что не всегда зимой собственникам удобно продавать: многие не хотят ездить и показывать (где-то дороги и подъезды к дому не почищены). В такой ситуации некоторые сбрасывают эту работу на агентства.
Чего ждать?
По мнению Сергея Юхновца, то, что будет происходить в экономике Беларуси в 2025 году, напрямую будет влиять на стоимость недвижимости (привязка к курсу доллара и кредитам будет определяющей). В случае если ставки по кредитам и курс доллара продолжат рост, то по сделкам рынок просядет и цены плавно начнут снижаться. Причем такая тенденция коснется не только загородной, но и всей недвижимости.
— Сложно сказать, каким будет следующий год, но думаю, что динамика по кредитным ставкам и курсу доллара будет идти вверх, а значит, по отношению к 2024-му на рынке недвижимости возможна «просадка» по ценам.
В целом же беларусский рынок неповоротливый, поэтому ожидать резкого падения не стоит. Если снижение и случится, то оно будет плавным и постепенным.