Издание devby.io поговорило с белорусскими айтишниками, которые осенью-зимой прошлого года продавали свои квартиры в Минске. Почти все герои публикации уехали из страны. Вот их истории.
«Опасались, что по новым законам квартиру могут конфисковать»
Объект продажи: трехкомнатная квартира в Минске
Цена продажи: 180 тысяч долларов
— Квартиру я купил еще до женитьбы, в новом доме полностью за свои средства. Вместе с ремонтом она обошлась в 200 тысяч долларов. Но в прошлом году квартиру пришлось спешно продавать из-за опасений, что ее заберут.
А предыстория такая. В 2020 году меня посадили на 15 суток за флаг в окне. Полтора года не трогали. А летом 2022 года в квартиру пришел ГУБОП, и меня опять забрали. Как выяснилось, я оказался в числе подозреваемых по уголовному делу по статье 369 УК РБ — за оскорбительные комментарии в отношении начальника Ганцевичского РОВД. Так я попал в ИВС в Ганцевичах. <…> Я еле уговорил меня отпустить (из ИВС. — Прим. ред.), подписал необходимые бумаги и в тот же день успел уехать из страны. А уже на следующий день нашел себя в базе невыездных.
К тому времени уже ходила информация о заочных судах в Беларуси, после которых власти могут изымать имущество «по закону». Из-за риска конфискации мы и решили продать квартиру. (Кстати, уже после сделки я узнал, что дело должны были закрыть за истечением срока давности.)
Перед самым отъездом из страны я успел оформить генеральную доверенность на супругу, чтобы она представляла мои интересы в Беларуси: могла закрыть счет в банке, поменять сим-карты, продать квартиру и т.п.
Но с продажей возникли некоторые вопросы. Дело в том, что супруга не была собственником квартиры, а покупатели часто заинтересованы в присутствии именно собственника жилья при заключении сделки. И чем выше цена, тем меньше шансов, что покупатели захотят провести сделку без присутствия владельца. Поэтому чтобы продать квартиру, мне сначала нужно было ее подарить супруге.
По генеральной доверенности этого нельзя было сделать. Потребовалось оформить дарственную на супругу до заключения сделки о продаже квартиры. Но для этого нужно было оформить еще одну доверенность — специально для дарения имущества. Такой документ можно сделать за рубежом.
Для Польши алгоритм был такой:
- Идешь к польскому нотариусу и делаешь доверенность. Содержание может быть на русском языке.
- Идешь в суд и говоришь, что тебе нужно подтвердить доверенность для апостиля. Там тебя попросят оплатить пошлину и заберут доверенность, чтобы проставить на ней подтверждение, что нотариус реальный.
- Проставляешь апостиль, предварительно записавшись здесь.
Полный алгоритм про удаленную подготовку доверенности здесь.
Я не мог приехать в Беларусь. Такую доверенность оформил на маму жены, чтобы именно она выступала дарителем квартиры, а супруга — лицом, принимающим дар. И лишь после того, как наши друзья привезли доверенность в Беларусь, супруга вместе с тещей пошли к нотариусу и оформили дарение квартиры — недвижимость была переписана на жену.
Для продажи квартиры мы привлекли агентство недвижимости, чтобы сберечь свои нервы. Сотрудник агентства, занимавшийся заключением сделки, разместил объявления на сайтах. Предварительно фотограф сделал 3D-съемку квартиры, чтобы покупатель как бы мог по ней походить. За услуги агентства заплатили 2,2 тысячи долларов.
Квартиру продали в течение двух месяцев. Просмотров было всего два с разбежкой в три недели. Много слышал про скупающих недвижимость россиян, но в нашем случае покупателями оказались белорусы.
В день заключения сделки нужны были:
- собственник с паспортом;
- документы на квартиру;
- техпаспорт квартиры;
- выписки об отсутствии задолженностей;
- чеки оплаты коммуналки;
- чеки оплаты из ТС;
- договор о задатке.
Сделку оформляли через банк. Покупатель конвертировал наличную валюту в рубли, перевел их на наш счет, полученные деньги мы тут же обратно конвертировали в валюту и перевели на свой валютный счет.
Изначально мы выставили квартиру за 190 тысяч долларов, но в итоге согласились на скидку и продали за 180 тысяч. Не хотелось рисковать, а хотелось быстрее продать. Если бы не спешка, думаю, как минимум вернули бы вложенные средства.
«Квартиру купили в кредит для сдачи в аренду. Но началась война»
Объект продажи: однокомнатная квартира в Минске, 40 кв. м
Цена продажи: 80 тысяч долларов
— Квартиру мы купили в начале 2021 года, чтобы сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. Квартира обошлась в 60 тысяч долларов, из которых собственных средств потратили только 10%, а остальная сумма — банковский кредит на 54 тысячи долларов в эквиваленте. Кредит брали на 20 лет на максимальную сумму, была надежда, что после ада 2020 года национальная валюта упадет.
За год, не торопясь, сделали хороший ремонт, вложив еще 18 тысяч долларов. Кастомная кухня, мягкая мебель, шкафы, вся бытовая техника среднего ценового сегмента. Хотели сдавать по высокой цене — 500 долларов, чтобы отсечь студентов и неблагополучные семьи.
Посчитали, что срок окупаемости при желаемой цене аренды — 10 лет. Хотя это лабораторные условия, в реальности потребуются пара-тройка косметических ремонтов, так что скорее 11−12 лет. Сдавать думали до старости, чтобы был доход на пенсии. Причем планировали, что это будет не единственная квартира под сдачу в аренду.
Но в итоге квартиру так и не сдали, ни одного дня в ней никто не жил. Началась война, народ начал уезжать, цены на аренду упали. Мы с женой решили релоцироваться, поэтому захотели квартиру продать, забрать деньги и уехать. Но быстро не получилось.
Квартиру продавали с помощью знакомой женщины-агента, уже находясь за границей. Я в марте уехал на work from anywhere, прокатился по Европе, потом осел в Варшаве, потому что здесь офис моей компании, и начал легализацию.
Время от времени мы приезжали в Минск. В один из таких приездов сделали на родственника доверенность на распоряжение имуществом. Если не изменяет память, заплатили за всю процедуру около 60 рублей.
За все время было только три потенциальных покупателя.
С итоговым покупателем в основном общался агент, мы встретились уже при заключении сделки — в декабре 2022-го.
Квартиру удалось продать за 80 тысяч долларов. Потеряли или заработали на ней, будет понятно после выплаты кредита. Многое будет зависеть от динамики курса доллара. Надеюсь, он вырастет. У нас сбережения в валюте, а кредит выплачиваем в рублях. Погашаем долг онлайн с небольшим опережением графика (в первый год ставка была 9%, потом выросла до 15%). На самом деле про «заработать» речь не идет. Рады, что сумели продать, так как вряд ли бы смогли сдавать за планируемую цену, а сумма с продажи поможет решить квартирный вопрос в Варшаве.
«Многие завышают цены, надеясь продать подороже гражданам России. Но рынок сейчас другой»
Объект продажи: однокомнатная квартира в Минске, 43 кв. м
Цена продажи: 50 тысяч долларов
— Квартиру я купил два года назад еще на этапе строительства в «Минск Мире» примерно за 40 тысяч долларов. Полностью за свои деньги. По-моему, тогда были скидки айтишникам, кроме того, если выплачиваешь всю сумму сразу, то цена квадратного метра получалась очень низкой.
У меня были совершенно другие планы, но из-за ситуации в стране я решил не вкладываться в ремонт и продать квартиру. В Беларуси не видно света в конце тоннеля. Решил уехать в Польшу, буду искать варианты покупки недвижимости там.
Для продажи квартиры привлек агентство недвижимости. Услуги обошлись в тысячу долларов. Когда выставлял квартиру на продажу, а это было осенью прошлого года, в этом же доме продавались еще 5−6 квартир. А через месяц таких объявлений стало больше 20.
Заметил, что многие ставят цены на 5−15% выше рынка, надеясь продать подороже гражданам России. Но рынок сейчас другой. В связи с тем, что много домов в этом районе сдается в эксплуатацию, становится больше выбора, соответственно, цены плавно снижаются.
Как ни странно, но я в итоге продал квартиру гражданам России. За 50 тысяч долларов и без торга. Пока я в Беларуси, живу на съемной квартире в центре Минска. Уволился с работы, чтобы отдохнуть.
Переезд в Польшу планирую летом, тогда же будут искать новую работу.
Квартиру для покупки буду искать после легализации. Почему решил продать собственную квартиру и жить на съемной до отъезда? Квартира была без ремонта. Не видел смысла выбрасывать 25 тысяч долларов на ремонт только ради того, чтобы не платить за аренду. В текущих реалиях не думаю, что эти траты были бы оправданы.
Кстати, я еще дом продаю — в 60 километрах от Минска. Строил его сам. 120 квадратных метров, цена — 90 тысяч долларов. Но сейчас не сезон, дом мало кому нужен, тем более в садовом товариществе. Сезон начнется в апреле. Но дом сложнее продать, чем квартиру. Агент сказал, что может продаваться 1−3 года.
«Продал айтишнику из Азии без скидок»
Объект продажи: новостройка в Минске
Цена продажи: около 120 тысяч долларов
— Квартиру покупал в новостройке за более чем 120 тысяч долларов. Планировал делать ремонт под семью с детьми. И встал выбор — вкладывать в ремонт 30−50+ тысяч долларов или продавать и думать, что делать дальше. Взвесив все за и против, решил, что вкладываться рискованно с учетом войны у соседей.
Ремонт дорогой, перспектива окупаемости ремонта сомнительна. Ситуация в стране не располагает к таким длительным инвестициям. Вопрос неопределенности и потенциальной потери работы в стране, связанной с экспортом услуг, еще более отягощает выбор в эту сторону. Перспектива располагала сделать выбор в сторону смены страны. Поэтому решил продать квартиру, чтобы найти более надежное применение своим деньгам.
Для заключения сделки подключил агентство. Продавал квартиру, пока еще был в Беларуси. Это заняло один месяц. Риелтор предлагала по одному потенциальному покупателю каждую неделю, но с оговоркой. Они были согласны только на цену ниже моей. Я отказался. В итоге продал квартиру айтишнику из Азии без потерь, без скидок, по цене, по которой покупал.
«Квартира не продалась — отпугивает район и состояние подъезда»
Объект продажи: однокомнатная квартира в Минске
Цена продажи: 38 тысяч долларов
— Квартиру я купила еще в 2016 году за 39 тысяч долларов. Вложила половину своих средств, половину вложили родители.
Но в 2021 году уехала из страны в Грузию, возвращаться не планировала. Квартира почти год стояла пустая. Решила ее продать.
В августе прошлого года списалась с агентом, с которым я квартиру и покупала. Агент сразу сказал, что квартиры сейчас простаивают, уходят медленно, предложение значительно превышает спрос. Есть шанс с квартирами возле метро/ превосходным ремонтом/ в хорошем районе (либо все в совокупности).
Моя же квартира находится в Дражне-2, в районе с не очень хорошей экологией, не возле метро. Дом 1982 года. Сама квартира в хорошем состоянии, ремонту 8 лет, плюс я готова была продавать ее со всеми «внутренностями» (мебель, техника, прочее).
Агент честно предупредил, что для выставления по нормальной цене хорошо бы сделать косметический ремонт. К сожалению, это было невозможно: для этого нужно было находиться в стране какое-то время и располагать дополнительными средствами, которые у меня уходят сейчас на жизнь в другой стране.
В итоге мы изначально выставили квартиру за 38 тысяч долларов. Было несколько просмотров. По квартире не было вопросов, но почти всех отпугнуло состояние подъезда и район.
Объявление провисело примерно два месяца, и я в итоге решила отказаться от продажи, а сдавать квартиру в аренду.
Получилось найти арендатора за две недели. Сдаю за 570 рублей + коммунальные услуги и интернет. Арендатор перечисляет деньги мне на карточку белорусского банка. Не жалею, так как квартира не простаивает.
Читайте также на devby.io:
Айтишник купил дом в Польше. Как получить разрешение в 2023 когда отказов больше
«Заплатил за год». Как айтишники ищут квартиры от Батуми до Мальме
Как купить квартиру в Польше, Грузии, Албании. 4 истории от айтишников
