Декабрь и январь — два самых тяжелых месяца для рынка загородной недвижимости. Но если в декабре многие заняты подготовкой к праздникам и вопросы с покупкой дачи или дома уходят на второй план, то с начала нового года рынок начинает понемногу оживать. «Сегодня покупатели готовы заплатить и даже переплатить за готовый вариант, чтобы не заниматься самостоятельно вопросами благоустройства и ремонта недвижимости», — замечает риелтор группы компаний «Мариэлт» Дмитрий Плянта. О том, что происходит с «загородкой» в начале года и чего ждать дальше, Realt спросил у экспертов.
«В феврале продавцам нужно быть наготове»
Сезонность на рынке загородной недвижимости осталась в декабре и январе — именно в эти месяцы спрос снижается, напоминает менеджер по загородной недвижимости агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова.
— В декабре спрос практически полностью сходит на нет накануне новогодних праздников. В январе спрос на дачи довольно долго восстанавливается. Это в первую очередь обусловлено подъездными путями. Но в этом году спрос на удивление активный. По заявкам на покупку мы видим рост в полтора раза в сравнении с январем прошлого года.
Но к активным действиям — поехать и купить — переходят далеко не все: останавливает вопрос того, как добираться зимой. Сейчас проходят сделки с дачами и домами, но в основном это близлежащие локации, куда можно легко подъехать. Если речь идет о деревушках, удаленных от больших трасс, там сложнее.
Что касается сделок января, Лариса замечает, что их в этом году столько же, как было в 2022 году, но больше, чем в 2023-м.
— В январе 2024-го в Минской области и в Минском районе сделок с дачами было на 17−18% больше, чем в январе прошлого года. В районе было продано 34 дачи, а в области — 97. Для сравнения, средний ежемесячный показатель по 2023 году — 70 дач в районе и 207 в области.
Сделок с домами в январе этого года было столько же, как и в первый месяц прошлого года, но меньше на 15%, чем в январе 2022 года, если мы говорим о Минской области.
Эксперт отмечает, что период межсезонья с не самой хорошей погодой — снегом и слякотью — вариант для тех, кто выбирает дачу не первый год (а таких покупателей большинство). И вот почему.
— Загородный объект очень сложно купить за один год. Это возможно, если требований не очень много или кто-то порекомендовал конкретный вариант. Но чаще, когда идет выбор со всего рынка, самостоятельно купить загородный объект за один год очень сложно: и выбор огромный, и ездить далеко.
Но мы всегда советуем все-таки постараться выехать именно в такую погоду, чтобы она выступила индикатором состояния дома и участка.
Но судя по оперативным данным, как развивается рынок в начале февраля, мы можем предполагать, что уже в этом месяце продавцам надо быть наготове, спрос уже будет постоянно увеличиваться. Достаточно посмотреть на количество сделок по Минску и району, чтобы увидеть рост.
Продавцам, которые снимали объявление с продажи на зиму, в феврале мы советуем возвращаться. Но при этом подготовить дом к показам. А с приходом тепла — и участок.
Что касается цен, на рынке загородной недвижимости не говорят о средней стоимости «квадрата», потому что цены могут очень отличаться.
— Весной продать загородный объект действительно можно несколько дороже, чем в любое другое время, даже чем летом. Можно рассчитывать на некоторое поднятие стоимости, но важно объективно оценивать объект: не стоит ориентироваться на объявления, потому что они отражают желания продавцов, а торг может оказаться очень значительным. Если вы все-таки смотрите другие объявления, мы бы советовали смотреть не в конкретном населенном пункте или товариществе, а в радиусе 30−50 километров.
«Снова проснулся интерес к дешевым дачам»
— Если рассмотреть общую статистику Национального кадастрового агентства по Минскому району (на 1 февраля), то январь этого года оказался хорошим месяцем. Количество проданных жилых домов очень значительное! Сделок по ним в январе (86 домов) гораздо больше, чем в декабре (58 домов) и ноябре (68 домов), и это практически соответствует показателям октября (90 домов). Из 86 проданных домов — 16 дороже 100 тысяч, это тоже хороший показатель, он также выше декабрьского (12 домов), — приводит цифры специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк.
По ее наблюдениям, количество проданных домов в последнее время увеличивается. Это связано с тем, что из-за роста цен на квартиры многие стали рассматривать дома для круглогодичного проживания как альтернативу.
— Обычно январь на рынке загородной недвижимости — самый тяжелый месяц. И в этом году он прошел у нас в агентстве стандартно. Продавались готовые для жизни загородные дома, к дешевым дачам был минимальный интерес. Но уже по звонкам и сделкам февраля мы видим, что возвращается внимание к сезонному жилью — люди ищут и недорогие дачи (около 10 тысяч), ведь сезон уже начнется очень скоро. Интерес к загородной недвижимости оживает, и количество сделок в феврале должно расти. Например, по одному из участков, который я продаю, на этой неделе уже несколько раз позвонили, хотя до этого не было звонков несколько месяцев.
Сейчас продавцы уже ждут сезона, и наверняка они будут выставлять свою недвижимость в рекламу дороже, чем было осенью. Весной количество объектов на рынке «загородки» всегда растет.
«Объекты по рыночным ценам просто улетают»
Несмотря на зимний период и время праздников, рынок загородной недвижимости оживился. Январь был очень неплохим, говорит риелтор группы компаний «Мариэлт» Дмитрий Плянта.
— За период с 20 декабря 2023 года по 25 января 2024 года только по Минскому району прошло более 170 сделок с объектами недвижимости (участки и капитальные строения). За последние 10 лет это один из лучших показателей. Что сыграло свою роль? Думаю, о себе дает знать отложенный спрос. Роста цен не произошло. Продается то, что соответствует критерию «цена-качество» и в условиях сегодняшнего рынка пришло к своей рыночной цене. Из-за количества накопленных объектов за последние годы рынок корректирует цены. Продают те, кому надо продать, и те, кто видят реальную конкуренцию на рынке. Объекты, которые выходят в продажу по рыночной цене, не задерживаются, они просто улетают.
Покупатели с приходом нового года начали активно искать себе варианты, даже несмотря на капризы природы, которые не всегда сопутствовали удачному показу объектов, активно ездили на просмотры. Пока одни собственники думали, покупатели находили альтернативные варианты. Часто слышишь от покупателей разочарования: «по фотографиям в объявлении ехали смотреть один объект, а на месте видели совсем не то». В их понимании на фото объект соответствовал своей цене, а в действительности только разочарование. Сегодня покупатели готовы заплатить и даже переплатить за готовый вариант, чтобы не заниматься самостоятельно вопросами благоустройства и ремонта приобретаемой недвижимости.
Предпочтения покупателей остались такими же, как и раньше, отмечает специалист.
— Спросом пользуются 100% готовые дома, которым до 10 лет, в 15−20 километрах от Минска за 150−200 тысяч долларов. Также покупатели готовы рассматривать современные незавершенные строения бюджетом до 120 тысяч (в зависимости от степени готовности и местонахождения). Как правило, запросы и критерии покупателей в выборе объекта, за который они готовы платить, схожи. Если объект соответствует общим запросам, то его можно продать по хорошей цене, если нет (и как любят говорить продавцы: «будем ждать своего клиента») — в итоге потеря времени и упущенная выгода. Еще востребованы земельные участки с коммуникациями и хорошими подъездными путями. В безрезультатном поиске дома покупатели переключают внимание на участки и строительство дома под себя. Как всегда, спросом пользуются дачи до 15 тысяч.
Теперь конкретнее о ценах.
— В Минском районе с 20 декабря по 25 января самой дорогой сделкой стал дом за 490 тысяч. Как уже стало привычным, он находится в Колодищах. Второе место — 340 тысяч — деревня Вишневка. Третье — 285 тысяч — Ратомка. Продано еще 6 объектов по цене выше 200 тысяч. В ценовом диапазоне 150−200 тысяч было 9 продаж и 12 продаж в диапазоне 100−150 тысяч.
Самые дорогие дома, проданные в садовых товариществах: 165 тысяч (СТ «Ходаково»), 137 тысяч (СТ «Крылово-2012»), 100 тысяч (СТ «Водолей-2010»).
Как выглядят объекты дороже 150 тысяч? Это дома с хорошим ремонтом площадью от 170 до 315 «квадратов», возрастом до 10 лет, близко от Минска и с хорошими подъездными путями. Если дом не соответствует этим критериям, то роль играет площадь участка (более 20 соток) и живописное место, окружение по соседству. В тренде одноэтажные дома.