В Минске собственник квартиры в новом доме на улице Притыцкого решил вывести ее из жилого фонда, чтобы сдавать в аренду под бизнес. Жильцы были против, и он даже приостанавливал работы. Однако с документами все в порядке, хотя жильцов и волнуют обустройство отдельного входа с улицы в квартиру соседа и грядущее повышение трафика под окнами дома, пишет Tochka.by.
Когда застройщик сдал новый многоквартирный дом по улице Притыцкого в Минске, а собственники получали ключи и начинали обустраиваться, один из владельцев жилплощади решил сделать из квартиры на первом этаже нежилое помещение с отдельным входом. Все для того, чтобы сдать его в аренду для бизнеса. Остальные жильцы против — ищут уединения на общей придомовой территории.
Жильцы: «Это и наша территория»
Сторону несогласных с изменениями в многоквартирном доме представляет председатель товарищества собственников Николай.
По словам мужчины, еще до покупки квартиры жильцы уточнили у застройщика, предполагаются ли на нижних этажах здания нежилые помещения.
«Нам ответили: в торце запроектировано одно помещение, оно отдано товариществу собственников. Сейчас сдается в аренду — там салон косметологических услуг и логопеды. Других нежилых помещений собственники не хотели», — отметил Николай.
О том, что квартира на первом этаже одного из собственников в перспективе станет коммерческим объектом, жильцы узнали прошлым летом, когда начались ремонтные работы, поделился собеседник. К этому моменту у владельца «квадратов» уже были некоторые разрешительные документы.
«Мы обратились к собственнику, сказали, что несогласны. В результате он приостановил работы до вынесения решения общего собрания жильцов. Обещал, что если большинство будет против, то и работы прекратятся», — вспомнил прошлогодние события председатель товарищества.
В марте на отчетном собрании жильцы вынесли свое отрицательное решение.
«По Жилищному кодексу, для отчуждения общего имущества либо его передачи требуется разрешение более двух третей жильцов. В общем собрании участвовало 80% жильцов, и 91% присутствующих высказался против. В частности, не разрешили делать отдельные выходы, окна в пол и проводить работы по благоустройству», — пересказал решение собрания Николай.
Параллельно жильцы обратились в администрацию Фрунзенского района, а также в Министерство ЖКХ. Там пояснили, что реконструкция не затрагивает интересы участников общего имущества и, соответственно, не требует согласия других владельцев.
«Это выглядит очень странно: человек выбивает часть фасада, убирает его, ставит лестницу на общей земле, а интересы других участников собственности якобы не затрагиваются», — поделился мыслями Николай.
По его словам, соответствующий ответ получил и владелец помещения, поэтому вскоре возобновил работы.
«Выкопал часть земли, замонолитил туда сваи, железобетонные основания. По этому факту товарищество вызвало техническое управление Мингорисполкома. Представители приехали, зафиксировали и составили на организацию субподрядчика протокол по части 22.11 „Нарушение порядка проведения раскопок“», — отметил мужчина.
Несмотря на это, лестница у дома установлена. Жильцы с таким исходом дела не согласны, поэтому обратились к адвокату и готовятся к суду.
«Некоторые владельцы квартир приостановили ремонт и думают продавать свою жилплощадь: им такое соседство не нужно. Ведь объект неизменно привлечет повышенный трафик на общий земельный участок», — говорил председатель.
Выделенная территория довольно большая — 1,4 га. На ней товарищество собственников планировало установить шлагбаум, оградить двор забором.
«А теперь представьте, если там откроется винно-водочный магазин… Какой контингент будет? Собственник на это говорит: „А если аптека будет?“ Понятно, что это хороший исход дела, но если не аптека?..» — рассуждал Николай.
Собственник: «Есть все разрешительные документы»
Чтобы выслушать другую сторону конфликта, обратились и к владельцу того самого помещения на первом этаже многоэтажки. Свое имя он попросил не называть, однако его контакты есть в редакции издания.
По словам собственника, председателя ТС он оповестил еще до начала процедуры по выводу квартиры в нежилой фонд.
О том, что жильцы не согласны с изменениями, владелец узнал в июле 2023 года.
«Когда поставили первую опалубку, к нам подошел председатель ТС и сказал, что жильцы против. Ругаться не стали, а работы прекратили. Подразумевал, что за перерыв товарищество собственников обратится в администрацию района, в Министерство ЖКХ. Везде все уточнит и, если нужно, обжалует», — отметил собеседник.
Весной 2024-го председатель ТС и наш собеседник встретились в администрации Фрунзенского района. По итогам обсуждения владелец получил официальный ответ от местных властей. В нем сообщалось: согласие товарищество собственников на такого рода работы не требуется.
Поэтому реконструкция возобновилась. Но перед этим собственник рассказал о своих планах председателю ТС.
«Что интересно, до начала конфликта, летом 2023-го, были получены технические условия от ТС на ввод электроснабжения в нежилое помещение», — уточнил мужчина.
По его словам, жильцам предлагалось обсудить нюансы открытия в помещении бизнеса: что хотят здесь видеть, а что нет.
Тем не менее, отметил наш собеседник, все необходимые бумаги на работы у него есть, соблюдать нормы закона он намерен и дальше. В данный момент реконструкцию собственник продолжает.
«Работы выполняет подрядная организация, она же ведет всю необходимую документацию», — отметил владелец помещения.
Он подчеркнул, что выступает за решение конфликта мирным путем, ведь затягивание процесса повлечет финансовые потери.
«Работы и так останавливались на год, за который можно было обжаловать ответы администрации района», — резюмировал собственник.
Комментарий юриста
Перевод помещений первого этажа из категории жилых в нежилые действительно возможен. Такая норма закреплена в Жилищном кодексе страны, рассказал Tochka.by юрист Александр Горбач, специализирующийся на вопросах совместного домовладения.
В таком случае обязательно соблюдение правил в области архитектурной, градостроительной деятельности и еще целого ряда требований. В том числе природных и санитарно-эпидемиологических.
На практике перевод помещения из одной категории в другую происходит после обращения собственника в местный исполнительный и распорядительный орган власти.
«В решении госоргана указывается в том числе запрет на размещение в помещении промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в превышающих установленные нормативы размерах», — дополнил юрист.
Кроме того, предполагаемый объект не должен оказывать негативное влияние на окружающую среду и условия проживания в доме других граждан. И самое важное — не приводить к распространению инфекционных заболеваний.
Что точно не откроют на первом этаже
Однозначно нельзя располагать в помещениях первого этажа объекты по осуществлению сбора многооборотной упаковки и вторресурсов.
Не согласуют и открытие бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену).
Вне норм и открытие автоматических телефонных станций общей площадью более 100 м², предназначенных для телефонизации жилых домов.
Нельзя забирать помещение первого этажа и под объекты для оказания услуг в области похоронного дела. В том числе по изготовлению, художественному оформлению надгробий, гробов, памятников, оград, траурных венков и искусственных цветов, а также объектов по хранению и (или) продаже предметов похоронного ритуала.
Непригодно помещение многоэтажки и для проведения дискотек, а также для открытия физкультурно-оздоровительных комплексов (общей площадью более 150 м2) и ветлечебниц, кабинетов с содержанием и без животных.
Таким образом, к списку неподходящих организаций для размещения на первом этаже относятся виварии, кинологические центры, приюты временного содержания домашних животных, пунктов передержки, гостиниц для животных.
Фасад здания — дело общее?
Приступить к использованию переведенного в нежилое помещения собственник может только после госрегистрации, подчеркнул Александр Горбач.
«Что касается территории, то здесь я проблем не вижу — земля не является общим имуществом участников совместного домовладения, она передана товариществу собственников в аренду. Проблема может возникнуть, если оборудование отдельного входа реально нарушает интересы остальных собственников (например, для этого требуется снести детскую площадку и т.п.)», — пояснил юрист.
Неоднозначно с точки зрения юриспруденции изменение фасада здания. Спикер смотрит на вопрос с нескольких сторон.
«С одной, несущие конструкции — общее имущество, распоряжаться которым можно только по решению общего собрания участников совместного домовладения. С другой, опираясь на опыт работы юристом в товариществах собственников, могу сказать: если у владельца помещения есть разрешительные документы на реконструкцию, остальным жильцам дома противостоять решению сложно», — добавил эксперт.
По его опыту, вопрос открытия в многоэтажных домах коммерческого объекта часто переоценен. Главное здесь — найти нужный большинству жильцов объект. Тогда прийти к компромиссу собственнику помещения и владельцам других квартир будет намного проще.
