Когда человек покупает квартиру в новостройке, он надеется, что первые годы после ремонта проживет легко и беззаботно: никаких тебе древних сгнивших труб и прочих сюрпризов старого фонда… Но коварство судьбы порой настигает и жильцов свеженьких высоток. Так случилось и у минчанина Андрея. Переехав на собственные метры в «Минск Мир», он никак не ожидал, что уже через три года столкнется с потекшей трубой отопления и испорченным теплым полом, линолеумом и обоями. Кто в этом виноват, выяснить удалось не сразу. А уж добиться устранения неполадки было еще сложнее.
Андрей приобрел квартиру в «Минск Мире» в 2021 году. Заехать в новое жилье вместе с семьей планировал как можно скорее, поэтому с ремонтом не затягивал. Он занял у мужчины около четырех месяцев. Работы затронули в том числе систему отопления: собственник хотел поставить новые радиаторы вместо тех, что выбрал застройщик.
— Они располагались прямо перед окнами и выглядели не так, как мне хотелось бы. Я решил заменить их, а также добавить еще один радиатор в кладовой. Естественно, получил на все разрешение в районной администрации, провел необходимые испытания. Ко мне приезжали сертифицированные специалисты, замеряли давление в трубах — все было в норме и до, и после переоборудования, — уверяет собеседник. Его слова подтверждают и акты гидростатических испытаний.
Семья спокойно пережила первую зиму в новой квартире, затем вторую… Правда, уже тогда у Андрея возникли первые сомнения: а все ли в порядке?
— Во всех комнатах я сам монтировал систему «умный пол». В прошлом году он перестал нормально работать в детской. После включения он практически сразу отключался, как будто уже нагрелся (хотя это было не так). Просто гас датчик. Я подумал, что неправильно его уложил и нужно все переделывать. Решил, что разберусь с этим когда-нибудь потом.
Так прошел еще один год. В начале декабря случилось неожиданное.
— Мой ребенок снова решил включить подогрев пола. Линолеум заискрил — хорошо, что это было при мне. Я разрезал покрытие и с ужасом обнаружил под ним воду. Она испортила теплый пол (он заржавел, потому, наверное, толком не функционировал), набралась в ворс линолеума, намочила стяжку… А когда мы убрали всю мебель, поняли, что пострадали даже обои — они покрылись плесенью, — перечисляет Андрей. — Я испугался, что затопил соседей: они три года делали ремонт и совсем недавно его закончили. К счастью, у них ничего не текло.
Естественно, мужчина обратился в управляющую компанию жилого комплекса — компанию «Хэппи Планет». Несколько дней инженер и другие специалисты обследовали квартиру.
— Оказалось, протекает одна из труб как раз в том месте, где стоит фитинг. В чем конкретно была проблема — в самой детали или в неправильной ее установке, — до конца не было понятно. Возник вопрос, кто будет это ремонтировать. В обслуживающей организации это делать отказались, сославшись на то, что переоборудованная система отопления — это зона ответственности владельца квартиры. Хотя конкретно это место монтажники даже не трогали: они чуть-чуть продлили трубы от застройщика в совершенно другой точке, а еще установили в коридоре тройник, чтобы смонтировать дополнительный радиатор. Но к протечке это все не имеет никакого отношения.
Минчанину не дает покоя и другой нюанс: почему еще на этапе согласования ремонта его никто не предупредил, что обслуживать систему отопления должен он сам? Да и каким образом можно это сделать? — удивляется Андрей. Прямого доступа к трубам нет — надо разбивать стяжку…
— Даже в правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений (речь о постановлении Совета Министров под номером 399. — Прим.) четко написано, что ремонт системы центрального отопления не входит в обязанности собственника. Ни о каких исключениях там не сказано.
Тогда Андрей вспомнил о пятилетней гарантии от застройщика и направился прямиком в офис Dana Holdings. Однако там его поджидал еще один сюрприз.
— Выяснилось, что гарантия распространяется только на строительно-монтажные работы, а не на оборудование. Срок гарантии у фитинга — всего один год, и он уже истек. Получается, я должен самостоятельно его покупать, вызывать ремонтников, которые его заменят… Как я должен был об этом догадаться, непонятно: в договоре купли-продажи о таких тонкостях ничего не сказано.
Единственный вариант, который оставался минчанину, — доказать, что оборудование некорректно установили еще на этапе стройки.
— Все-таки мне удалось подтвердить тот факт, что фитинг плохо зажали, потому труба и потекла. Обещали все исправить.
Пока материал готовился к публикации, в квартире Андрея действительно провели ремонтные работы. Правда, повторно отопительную систему все еще не испытали. Поэтому семья вынуждена жить без отопления — его отключили несколько недель назад, когда обнаружили протечку.
— Хорошо, что у нас стоят кондиционеры, которые можно использовать и для обогрева. Но это все равно не очень-то помогает: на днях мой ребенок снова заболел.
По словам Андрея, в его доме был еще как минимум один человек с похожей проблемой.
— У соседа сверху потекла труба в точно таком же месте. Хорошо, что он заметил это еще на этапе ремонта. Сам и починил. Но сколько еще квартир в жилом комплексе могут иметь подобную неисправность?
Чтобы разобраться в ситуации, обратились за комментарием к застройщику Dana Holdings, а также в управляющую организацию «Хэппи Планет». И вот какой ответ пришел из «Хэппи Планет»:
«При поступлении заявки собственника квартиры жилого дома № 21 на ул. Н. Теслы сотрудниками ООО „Хэппи Планет“ в этот же день были произведены работы по гидравлическому испытанию системы отопления в вышеуказанной квартире для определения источника залития квартиры. На момент обследования было выявлено падение давления в системе отопления, по результатам которого сотрудниками ООО „Хэппи Планет“ были произведены работы по вскрытию стяжки пола для определения причины и места дефекта. После вскрытия стяжки пола было установлено, что залитие квартиры произошло по причине повреждения фитинга на трубопроводе отопления.
Согласно пункту 66 Правил заключения исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет, за исключением: технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством или изготовителем. Гарантийный срок на изделие (фитинг) установлен изготовителем на 2 года, которые истекли в 2022 году. Таким образом данный дефект не относится к гарантийному случаю и, возможно, произошел при производстве работ по переоборудованию системы отопления.
В свою очередь, согласно пункту 13 постановления Совета министров Республики Беларусь № 399 от 12.05.2013 „Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений“, организации, управляющие общим имуществом, обязаны выполнять следующие требования: проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов, производить их профилактическое обслуживание и обеспечивать бесперебойную работу в том числе: систем центрального отопления (при горизонтальном способе разводки — общих трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной первой запорной арматуры (вентилями), при иных способах разводки — трубопроводов и отопительных приборов в жилых и подсобных помещениях.
Жилой дом № 21 на ул. Н. Теслы имеет систему центрального отопления с горизонтальным способом разводки. Первая запорная арматура находится в тепловом шкафу, расположенном в тамбуре квартир. Таким образом, повреждение трубопровода системы отопления произошло на участке балансовой принадлежности собственника квартиры и устраняться данный дефект должен собственником самостоятельно.
Для выхода из конфликтной ситуации руководством ООО „Хэппи Планет“ принято решение произвести работы по устранению дефекта собственными силами и за свой счет.
На диспетчерскую службу ООО „Хэппи Планет“ поступают различные обращения граждан, в том числе на предмет течи системы отопления. Каждый случай рассматривается индивидуально. Причиной могут быть как недостатки по вине производителя или подрядчика строительства, подпадающие под гарантийный ремонт, так и повреждения при производстве работ собственниками по ремонту в жилых помещениях.
Каждый год в межотопительный период система отопления жилых домов подвергается опрессовке для выявления возможных потенциальных мест образования дефектов. В случае выявления таких мест данные дефекты незамедлительно устраняются. В случае необходимости собственники вправе самостоятельно привлечь специализированную организацию для проведения обследования отопления в квартире. Поскольку, как правило, на строительные работы устанавливается гарантийный срок 5 лет, во время его действия нежелательно вмешательство в систему отопления, так как это может повлечь снятие гарантийных обязательств. Вместе с тем решение о переустройстве системы отопления собственник вправе принять самостоятельно, как и о замене имеющегося оборудования в установленном законодательством порядке.
При возникновении дефекта в жилых домах жилого комплекса „Минск Мир“, когда собственнику непонятен его характер (гарантийный случай или нет), ему необходимо обратиться в управляющую организацию по короткому номеру 7560. Сотрудники управляющей организации произведут обследование и установят характер дефекта.
Обслуживающая организация ООО „Хэппи Планет“ оперативно отреагировала на произошедший случай, несмотря на то, что данный дефект на системе отопления произошел в границах балансовой принадлежности собственника жилого помещения, а также в системе, в которую выполнено вмешательство собственником.
Документы по переустройству системы отопления, согласованные в установленном порядке, были предоставлены собственником только 12.12.2024, после чего и было принято решение о выполнении работ.
Работы по замене дефектных изделий выполнены 18.12.2024, отопление в квартире восстановлено».
Правда, по словам Андрея, отопления в его квартире нет до сих пор, а гидростатические испытания еще не были проведены.