Квартиры дешевеют, но в целом рынок находится «в ступоре». Что происходит на рынке недвижимости Минска и чего ждать в ближайшее время тем, кто хочет купить или продать жилье? На эти вопросы блогу «Отражение» ответила независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. Мы перепечатываем этот материал.
— Наталья, какие в марте в Минске были тенденции на рынке недвижимости?
— Рынок отреагировал на события, начавшиеся 24 февраля, в основном ступором. Большая его часть застыла и пытается понять, что происходит. По моим ощущениям, поймут где-то к маю. Так обычно и происходит: в ответ на какое-то событие первая реакция рынка — ступор. Потом, когда самые быстрые отреагировали, можно смотреть, какие на рынке вырисовались тенденции. На то, чтобы это дошло до всех, требуется где-то два месяца. Вот тогда и снижение цен становится массовым.
По итогам марта было завершено около 850−900 сделок. Но этот месяц не может считаться показательным и отражающим реакцию рынка [на шок]. Она будет лучше видна по итогам апреля.
Кроме того в марте заключались сделки, начавшиеся раньше — люди уже договорились и должны были идти в БТИ (Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру — Прим. ред.) фиксировать переход права собственности. Но, кстати, и такие сделки состоялись не все: часть людей передумала покупать сейчас и расторгла сделки, понимая, что цены на недвижимость будут снижаться с ускорением, значит, можно подождать более оптимальный вариант.
Не спешить с покупкой решили и те, у кого на руках есть валюта, ведь о том, что цены будут падать, говорится уже из каждого утюга.
У нас немалое количество людей далеки от владения финансовой грамотностью на достаточном уровне. В итоге часть сделок совершалась, потому что «что-то происходит», вырос курс доллара или прошел слух, что в будущем могут быть запрещены сделки в валюте (они вообще-то запрещены и сейчас). А кто-то воспользовался акциями от застройщиков, которые быстро сориентировались и привязали платежи за квартиры в новостройках к белорусскому рублю.
Цены в реальных сделках снизились, по оценкам риелторов, на 10−15%. Активней всего падала стоимость квадратных метров на недвижимость класса «комфорт» и «стандарт плюс», где она изначально была сильно завышена. В меньшей степени — на хрущевки, потому что они по цене и так близки ко дну.
В общем сейчас рынок ведет себя хаотично, странно и не всегда логично.
— Когда вы говорите, что цены снизились, подразумевается снижение в долларовом эквиваленте?
— Да. Из-за колебаний курса выяснить, как изменились цены в рублях, сложно, но точно подросли. В принципе же белорусы считают цены на квадратные метры в долларах.
— Есть ли особенности, кто активней продает квартиры в этот хаотичный период, а кто, как вы говорите, находится в ступоре?
— Активней всего продают те, кто уже понял, что это только начало снижения цен и что падение рынка будет затяжным. Они понимают: если ты сегодня не продашь жилье с дисконтом в 10%, то завтра не продашь уже с дисконтом в 15%, а послезавтра — в 30%. То есть, если не продал сейчас, — потерял какую-то сумму. Вот эти люди, которые хорошо ориентируются на рынке недвижимости, начали активней продавать прямо 24 февраля. А те, кто плохо ориентируется, держат цены. Таких продавцов, как подсчитал Realt.by, около 80%.
Но тут вопрос — они держат цены, потому что не поняли [ситуацию с падением рынка] или это те, кто и не планировал быстро продавать, то есть кому не к спеху.
Последние хорошо помнят, что кризисы у нас цикличны и что после падения цена снова начинает расти. Они думают «Кризис мы уже переживали. Подождем пару лет и потом продадим за ту сумму, за какую хотим». Но этот кризис — беспрецедентный, в этот раз через 2−4 года восстановление рынка может и не начаться.
— А кто активней покупает — те, кто нуждается в жилье и пользуется моментом, пока квартиры подешевели, или есть и те, кто готов сейчас инвестировать в недвижимость?
— Покупают те, кто хочет сохранить свои деньги. Если у кого-то был вклад в белорусских рублях, который сейчас сложно перевести в иностранную валюту, то эти люди часто за эти деньги покупают жилье. Но делают они это не с целью инвестиций. Ведь инвестиции предполагают, что потом ты продашь недвижимость на вершине рынка. Эти люди с лишними белорусскими деньгами просто спасают свои сбережения, которые в любой момент могут обесцениться.
Часть покупателей улучшает свои жилищные условия, тем более что сейчас и на вторичном рынке не так сложно найти квартиру, продающуюся за белорусские рубли. Кстати, чаще всего так продают люди, у которых вторая квартира построена в кредит или рассрочку, и которые хотят рассчитаться с долгом.
Но повторюсь, народ в массе своей не ломится что-то покупать. Наоборот, спрос сильно просел.
— Если говорить о соотношении спроса и предложения, какая сейчас ситуация?
— Сейчас однозначно предложение сильно превышает спрос. Тем более, что кроме вторичного рынка есть предложения в новостройках. Вообще у нас превышение предложения над спросом фиксируется, наверное, с 2020 года, поэтому цены на вторичке потихонечку сползали.
Ситуация немного отличалась на первичке. Это было связано с тем, что люди с нормальными доходами, например, айтишники, решали свои жилищные вопросы. Но и там из-за огромного оттока этих людей [из Беларуси] спрос сильно просел. Сама эта ситуация отразится на тех, кто «питался» в основном за их счет — это небольшой развлекательный бизнес, кафе, рестораны. Это тоже будет влиять на спрос, ведь эти люди тоже покупали жилье. Теперь, очевидно, им будет не до него.
— Как выдумаете, что будет происходить в апреле — продолжится ли снижение цен и какие еще будут тенденции?
— Никто не знает, что будет в апреле. Но цены будут снижаться за счет того, что до всех будет доходить, что экономическая ситуация в ближайшие пару лет не улучшится. Темпы предсказать я не могу — слишком много неопределенности. Потенциальных шоков может быть много: от закрытия границ с Польшей и Литвой до исчезновения трехслойной туалетной бумаги или прокладок.
К сожалению, нет никаких прогнозов. Если не будет новых шоков, то на апрель ничего особенного ожидать не стоит, кроме «дозревания» продавцов до скидок.
— Какие бы вы дали рекомендации тем, кто хочет купить или продать жилье, но по какой-то причине еще этого не сделал?
— Если жилье лишнее и есть планы продавать его в ближайшие пять лет, то надо делать это как можно быстрей. Вдруг повезет и удастся продать его с дисконтом в 10−15%. Дальше дисконт будет больше.
Те, кто хочет купить квартиру и у кого есть валюта, как всегда в таких случаях, радуйтесь. Сидите над ней, улыбайтесь и медитируйте, но ничего пока не делайте. Еще не дно цен и где оно — не очень понятно. К тому же медитировать над сбережениями сейчас можно и в съемном жилье, которое хорошо просело в цене. Сегодня ведь вполне можно снять двушку в новостройке возле метро со всей мебелью и техникой за 300 долларов. Не помню, чтобы такие цены у нас были. Более того, в ближайшее время предложение будет активно расти.
