Поддержать команду Зеркала
Беларусы на войне
Налоги в пользу Зеркала
  1. Стали известны секретные планы военного командования РФ по наступлению на Харьковщине — своего не добились, но выгоду получили
  2. Эксперты рассказали, зачем Путин убирает сторонников Шойгу из Министерства обороны, а Медведев завел тему о нелегитимности Зеленского
  3. «Я не хотела выходить из колонии. Меня отрывали от шконки». Алана Гебремариам — о тюрьме, воле и о том, как освободить политзаключенных
  4. Политзаключенная Полина Шарендо-Панасюк не вышла из колонии в предполагаемую дату освобождения. Она в СИЗО Гомеля
  5. Азарова лишили доступа к плану «Перамога». Тихановская прокомментировала «Зеркалу» рассылку с призывом голосовать на выборах в КС
  6. В минский паб «Брюгге» на диджей-сет российского экс-комика «ЧБД» ворвались силовики. Вот что удалось узнать
  7. Силовики могут быстро получить доступ к вашему аккаунту в Telegram. Рассказываем о еще одной уязвимости
  8. Новый скандал вокруг Фонда спортивной солидарности. Левченко, Герасименя и другие известные атлеты выразили вотум недоверия Опейкину
  9. «Дед заслужил эту квартиру, потому что свое здоровье положил на войне». Что рассказали герои сюжета госТВ об изъятии жилья у эмигрантов
  10. Из-за контрсанкций Минска с прилавков магазинов вскоре должны исчезнуть некоторые товары. Рассказываем, чем лучше закупиться впрок
  11. Минск снова огрызнулся «недружественным» странам. Крайним, похоже, снова будет население нашей страны
  12. «Вся эта вакханалия…» МИД прокомментировал ввод дополнительных ограничений на поставки товаров из ЕС
  13. «Нам не штрафы нужны и наказания». Лукашенко собрал совещание по работе контролирующих органов
  14. Взломан популярный беларусский портал Realt.by — в сеть утекли данные 900 тысяч пользователей
  15. Три европейские страны признали Палестину как независимое государство. МИД Израиля отзывает послов
  16. Власть грозит уехавшим беларусам арестом и конфискацией жилья. А это законно? Можно ли защитить собственность? Спросили у юристов
  17. СК завел уголовное дело на всех участников выборов в Координационный совет — им угрожают отъемом жилья


Минские бизнес-центры стремительно пустеют. Количество невостребованных офисных площадей быстро растет последние два года и уже достигло рекордных значений. С 2020-го спрос со стороны IT-компаний упал более чем вдвое, офисы больше 300 «квадратов» почти никому не нужны, ставки снижаются, и большинство стремится снять дешевле 10 евро за метр. Тем временем в городе строятся все новые бизнес-центры, но восстановления спроса на офисные площади пока ничто не предвещает. Анализ ситуации провела группа компаний «Твоя столица», пишет Realt.by.

Бизнес-центр "Волна", где сейчас работает Lesta Studio. Фото: sigmapolus.com
Бизнес-центр «Волна» в Минске. Фото: sigmapolus.com

По подсчетам специалистов, в Минске сейчас более 1,1 млн кв. метров офисных площадей — это только в бизнес-центрах (то есть зданиях, построенных не раньше 1996 года и где офисы занимают более 3000 кв. м), без учета административных зданий, офисов в жилых домах и торговых центрах. Таких бизнес-центров в белорусской столице 141, и в 117 из них сейчас есть свободные площади. Шесть бизнес-центров почти пустуют, в десяти арендная вакантность превышает 50%, в 53 бизнес-центрах свободно по 1000 и больше квадратных метров. Причем больше всего пустует офисов самого высокого класса «А» — 42% площадей вакантны.

Предложение

Объемы офисной недвижимости, предлагающейся в аренду, неуклонно растут в последние два года: за 2020 год предложение выросло на 42 тыс. кв. м, за 2021-й — еще на 47 тыс. кв. м, а за неполный 2022-й прибавилось уже 67 тыс. кв. м. Таким образом, на сегодня в Минске предлагается в аренду почти 200 тысяч «квадратов» свободных офисов в бизнес-центрах, или 18% от общего объема площадей. Это абсолютный рекорд для Минска. И этот рекорд сейчас обновляется каждый квартал.

Объемы ввода новых площадей падают. Если, например, в 2013—2015 годах вводили по 100−175 тыс. кв. метров в новых бизнес-центрах, то в этом году ввели в эксплуатацию только три бизнес-центра с офисами на 20 тыс. кв. м, за прошлый год было введено примерно столько же. Но и такое количество избыточно при снижении спроса. При этом в городе продолжают строиться новые бизнес-центры, которые еще более ухудшат ситуацию. На финальной стадии готовности находятся 75 тыс. «квадратов», из них 15 тыс. должны ввести в эксплуатацию до конца этого года. Еще около 30 тыс. офисных квадратных метров находятся на начальной стадии строительства, застройщики приостановили возведение этих объектов, видя проседание спроса.

Ставки

В условиях избыточного предложения неуклонно снижаются ставки аренды. Нередко реальные ставки, по которым заключаются договоры, оказываются еще ниже объявленных, так как собственники делают скидки арендаторам. И чем дольше офисы простаивают пустыми, тем лояльнее отношение к арендаторам и ниже ставки. Сложностей участникам рынка добавил и запрет закреплять ставку аренды в валюте. И арендаторы, и собственники до сих пор ориентируются именно на расценки в евро.

В октябре средние предлагаемые ставки аренды для офисов были такими (включая НДС):

  • класс «А» — 20,0 EUR/кв. м (-10% за 2022 год);

  • класс «В+» — 12,6 EUR/кв. м (-15%);

  • класс «В» — 9,7 EUR/кв. м (-12%);

  • класс «С» — 8,0 EUR/кв. м (-5%).

Это минимальный за десять лет уровень. Фактические средние ставки, если учесть скидки, оказываются еще ниже. И, как ожидается, будут снижаться и дальше.

Спрос

Изменился не только объем, но и характер спроса на офисы. Арендаторы стремятся минимизировать затраты, снимать помещения меньше и дешевле. Большая часть спроса — 71% — это офисы площадью до 150 «квадратов». Помещения больше 500 и даже больше 300 метров уже почти никто не ищет.

На это очень сильно повлиял отток IT-компаний из страны. В последние пять лет они были основным потребителем офисных площадей, но за два года число заявок на аренду от айтишников снизилось более чем вдвое. Если в 2020-м заявки на офисы от IT-компаний составляли 40% от общего числа, то теперь на них приходится лишь 15% заявок. К тому же если раньше они искали офисы больше тысячи «квадратов», то теперь средняя площадь в их заявках — 600−700 кв. м, желаемая ставка аренды упала с 18 до 12−13 евро.

Место IT-сегмента частично заняли компании, оказывающие разные услуги, но им нужны офисы, опять же, меньше и дешевле. Запрашиваемая ставка аренды сейчас в 66% случаев составляет до 10 евро за «квадрат» с НДС, а сегмент дороже 15 евро сжался до 10% от объема заявок.

Что будет дальше

— Для улучшения ценовой ситуации на рынке офисов необходимо восстановление спроса. Однако объективных предпосылок, указывающих на это, мы пока не видим, — говорит Руслан Орлов, руководитель «Твоя столица — Недвижимость для бизнеса». — Особенно с учетом усилившейся и перерастающей в массовое явление релокации ряда компаний различных сфер деятельности. Да и позитивных нововведений для бизнес-сообщества пока тоже не видно. Поэтому в ближайшем будущем (как минимум до конца 2022 года, а в реальности до конца 2023 года) мы не прогнозируем существенного увеличения объемов спроса. Объем вакантных для аренды офисов будет только увеличиваться, давление на ставки аренды и цены продажи в сторону их снижения будет сохраняться.