Март не очень-то радовал теплой погодой, а вот на рынке недвижимости было жарче, чем в августе. Именно тогда в Минске был побит рекорд по числу проданных квартир — таковых было 1608. Однако в прошлом месяце количество сделок перевалило за 1760 (без учета купли-продажи долей и т.д.). Согласитесь, внушительная цифра. Особенно когда понимаешь, что это примерно на 20% больше, чем в феврале. Почему беларусы вдруг стали активничать в сфере недвижимости и чего ждать дальше? Об этом Onliner поговорил со специалистом агентства недвижимости «Авангард-Недвижимость» Василием Савановичем.
Раньше покупатели выбирали между квартирами, теперь продавцы — между покупателями
— На самом деле рынок начал незаметно расти с июня 2022 года. Где-то на полпроцента в месяц, где-то на проценты. В то время банки предлагали кредиты под 20% годовых, а потому люди, не имеющие на руках 100% необходимой суммы, с приобретением недвижимости не спешили. Зимой 2023 года произошел перелом — ставку рефинансирования снизили, и уже к лету кредиты выдавались под 14%. Белорусы эту разницу оценили. Почувствовав бóльшую стабильность и безопасность (на это повлиял не такой сильный рост доллара), люди стали активничать и покупать жилье за счет банковских средств, — утверждает Василий.
В этом году на происходящее повлияли и очередники: им разрешили кредитоваться по 11,5%. Да еще и без каких-либо сбережений — например, «Беларусбанк» готов покрыть до 100% стоимости квартиры.
— Предложений становится все меньше, а спрос, наоборот, растет. Сейчас это уже рынок продавца. Иногда покупателям приходится побороться за понравившийся вариант. Особенно если он ликвидный — с адекватным ценником, хорошей локацией или ремонтом. У меня была ситуация: продавалась двушка на улице Некрасова. За 75 000 долларов по курсу ее хотели приобрести три человека, но один из них был готов заплатить на 2000 долларов больше. Он и стал новым собственником. Подобные случаи, когда участники рынка торгуются не вниз, а вверх, увеличивая заявленную стоимость, стали встречаться все чаще. Теперь не покупатель выбирает между пятью объектами, а продавец — между пятью потенциальными плательщиками.
Средняя стоимость квадратного метра тоже ползет вверх. В марте она установилась на отметке 1460 долларов в эквиваленте. Что интересно — пока дорожают однушки и двушки, а вот трешки и четырешки, наоборот, дешевеют.
— Хоть цены и растут, спрос не становится меньше. Если есть необходимость в жилье (например, развод или, наоборот, пополнение в семье), человек думает: «А вдруг дальше будет еще дороже?» И решает брать сейчас. Если год назад покупатели не хотели брать вариант без ремонта, стоивший 1000 долларов за метр, и искали за 900 долларов и ниже, то теперь это считается «вкусным» предложением.
Естественно, больше всего мартовских сделок прошло с однокомнатными квартирами. Однако, по словам эксперта, интерес есть к любым объектам.
— Смотрят все — и старый фонд, и новый. Даже квартиры за более 100 000 долларов, просто с меньшим энтузиазмом. Понятное дело, что особое внимание уделяют жилью с ремонтом, чтобы можно было не вкладывать дополнительные деньги и сразу же заехать. Причем не так важно, хрущевка это будет или новостройка.
А вот экстремально дешевых квартир в Минске становится все меньше. Если раньше можно было найти неплохой вариант за 35 000 долларов по курсу, то теперь цена даже самой убитой однушки стремится к 50 000 долларов.
— На рынок вторички сильно повлияло то, что застройщики решили поднять цены на новостройки. Например, «Северный берег» изначально предлагал жилье за 1000−1200 евро в эквиваленте, а теперь в отделе продаж речь идет уже о 1400−1600 евро. В «Минск Мире» «квадрат» тоже подорожал. Да и другие застройщики увеличили стоимость своих квартир хотя бы на 10%. Скорее всего, это произошло из-за ажиотажа на вторичке — получается такая взаимозависимость.
Теперь немного о рекордах. Самый дорогой «квадрат» продали в марте по улице Мстиславца, 3. За каждый из 79 метров будущий владелец заплатил 3287 долларов. Общая сумма сделки составила 260 000 долларов в эквиваленте.
Самый дешевый метр обнаружен на улице Горной — всего 631 доллар. Правда, не все так просто. Так как площадь жилья — 157 «квадратов», то и его цена составила 100 000 долларов по курсу.
Самая дорогая сделка марта — продажа квартиры на улице Филимонова: покупатель заплатил 350 000 долларов в эквиваленте. Ну, а самое дешевое жилье прошлого месяца — однушка на улице Орловской: квартиру купили за 32 000 долларов по курсу.
Василий уверен: мартовский рекорд вряд ли задержится надолго. Предпосылок, что развитие рынка замедлится, пока нет. Наоборот, работы у агентов с каждым месяцем прибавляется. Причем очень много заявок именно на покупку первой квартиры.
— Затормозить рынок может только рост процентов по кредитам или приостановка их выдачи. В меньшей степени — резкий скачок курса доллара.
Предложения
Onliner решил проверить, какие квартиры можно купить прямо сейчас. Вот варианты, причем одни из самых бюджетных.
За 41 462 доллара в эквиваленте продается жилье «под ремонт» — со стареньким напольным покрытием, потертыми обоями (а где-то даже с полным их отсутствием). Находится квартира в Чижовке, в брежневке 1976 года (в последний раз ремонт она видела в 2008-м). Площадь однушки — 34,1 «квадрата». Из них почти 17 отведено основной комнате, еще 7 — кухне. Остальное — раздельному санузлу, коридору и лоджии.
В пешей доступности — зеленая зона с речкой. Ну, а в транспортной — зоопарк, парк 900-летия Минска, «Чижовка-Арена».
Если докинуть несколько десятидолларовых купюр, то за 41 500 долларов по курсу можно рассчитывать на жилье на улице Чигладзе. Из плюсов — близость к метро (а конкретно — к станции «Пушкинской») и приличного вида ремонт (можно сразу заезжать). Из минусов — дом 1971 года постройки и маленький размер квартиры — всего 22,1 «квадрата». Но для одного человека — самое то.
За ту же сумму можно взять однушку на Партизанском проспекте, в 15 минутах от станции «Пролетарской». Параметры похожие — тут вам и пятиэтажка 1974 года, и 22 «квадрата» площади. Но обстановка более скромная — скорее всего, недвижимость потребует дополнительных вложений. Хотя те, кого не очень-то волнуют дощатые полы или старенькая мебель, могут зачеркнуть предыдущее предложение — жить в этой квартире можно сразу после покупки.
Переходим к двушкам. За 47 000 долларов в эквиваленте предлагают квартиру в Серебрянке, на улице Семенова. Находится она на первом этаже сталинки 1957 года, а это значит, к ней автоматически прилагаются трехметровые потолки. В двух минутах ходьбы — набережная Свислочи, парк, экотропа, так что искателям природы в пределах горда советуем присмотреться.
Размер двушки — 36,7 «квадрата». Планировка стандартная, с проходной комнатой. При желании можно сделать более современный формат: с кухней-гостиной и отдельной спальней. Но можно оставить все как есть. Тем более что жилье на вид очень даже аккуратное. Еще и дружелюбные соседи под боком (по крайней мере, так написано в объявлении). Чем не рай?
Всего на 500 долларов дороже стоит жилье на улице Ландера. Оно скрывается в панельке 1973 года. Площадь — 38,3 «квадрата». Внутри все как будто готово к строительным работам: никакой мебели — только обои сорвать да демонтировать половые доски. Уже представили, как воплощаете здесь свои дизайнерские порывы?
Ровно за 50 000 долларов по курсу продают еще один вариант в Чижовке. На этот раз — в хрущевке 1969 года на улице Уборевича. По словам собственника, совсем скоро дом ждет капремонт (а может, он уже начался). А уж после него можно спокойно заниматься обновлением самой квартиры. К слову, она и так выглядит сносно, но, конечно, всегда хочется чего-то посовременнее.
Размер двушки — 41,5 «квадрата». Планировка соответствует году постройки самого здания. Однако никто не мешает ее освежить, опираясь на актуальные тренды.
А теперь — к трешкам. Не поверите, но первый интересный объект снова ждет нас в Чижовке, на улице Кабушкина. Это квартира на 53 «квадрата», с проходной комнатой и крохотной кухней. Без характерных ковров и стенок тоже не обошлось, но, может, вы тоже любите ретро? Доставайте 58 000 долларов в эквиваленте и готовьтесь перебраться в пятиэтажку 1971 года.
За 60 500 долларов по курсу продается квартира в доме 1964 года на улице Волоха. Вот как описывают район собственники: «Сплошная зелень вокруг и чистый воздух во дворе. Рядом детский сад, школы, магазины, аптека, поликлиника, больница, тренажерный зал, парикмахерские, СТО и другие объекты, которые будут полезны в ежедневной жизни. Парк с водоемом и фонтаном, где сможете хорошо проводить время с семьей или домашним питомцем».
Площадь трешки — 55,7 «квадрата». Бонусом к ней идет подвал, в котором можно хранить всякую всячину.
Последнюю квартиру из подборки Onliner можно найти в кирпичной четырехэтажке 1959 года на улице Розы Люксембург. Интерьер тут уже давно морально устарел, но зато в вашем распоряжении — почти 56 «квадратов», которые можно использовать как вам угодно (в рамках законодательства, конечно). Да, стоит жилье 61 000 долларов в эквиваленте, но разве много таких вариантов осталось рядом с проспектом Дзержинского?
